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Guía definitiva de cómo rehabilitar una vivienda en Murcia y Alicante

rehabilitar una vivienda
Tabla de contenidos

Introducción

Muchos de nuestros clientes nos han pedido algún tipo de guía para rehabilitar una vivienda en Murcia y/o Alicante.

Asuntos como comprobar el estado del inmueble antes de adquirir la vivienda o edificio, comparar presupuestos, y conocer la etiqueta energética son algunos de los pasos que la mayoría de las personas conocen, pero nosotros iremos mucho más allá y explicaremos paso a paso todo lo que hay que tener en cuenta antes de comenzar la compra de una vivienda o piso en Murcia y Alicante para su posterior rehabilitación o reforma.

Diferentemente al precio de obra nueva, el coste de rehabilitar una vivienda puede fluctuar muchísimo por lo que explicaremos más tarde. El precio de una obra de rehabilitación puede oscilar entre 500 y 1.800 euros por metro cuadrado.

Veremos más abajo todas las razones y el mejor proceso a seguir.

Tendencia de las ventas de viviendas en Murcia según el portal “El Idealista”

Localización Precio m2 mar 2024 Variación mensual Variación trimestral Variación anual Máximo histórico Variación máximo
Murcia provincia 1.218 €/m2 1,10% 2,70% 7,80% 1.786 €/m2 sep 2006 -31,80%
Murcia 1.286 €/m2 1,30% 4,30% 10,30% 1.757 €/m2 sep 2007 -26,80%
Abarán 651 €/m2 -2,10% 3,00% -4,60% 837 €/m2 nov 2011 -22,20%
Águilas 1.217 €/m2 -2,20% -0,10% 2,70% 1.767 €/m2 mar 2008 -31,10%
Alcantarilla 816 €/m2 1,30% 3,70% 12,20% 1.160 €/m2 sep 2011 -29,60%
Alguazas 568 €/m2 -0,10% -3,30% -1,60% 950 €/m2 jun 2011 -40,20%
Archena 629 €/m2 0,90% 2,20% -1,80% 1.064 €/m2 sep 2010 -40,90%
Beniel 715 €/m2 2,80% 2,70% 2,40% 1.021 €/m2 jun 2011 -29,90%
Blanca 612 €/m2 -1,40% -2,10% -6,40% 1.033 €/m2 mar 2012 -40,80%
Bullas 448 €/m2 -0,60% 0,30% -1,10% 1.004 €/m2 mayo 2011 -55,40%
Calasparra 1.687 €/m2 -0,60% -4,40% 7,40% 1.766 €/m2 dic 2023 -4,40%
Caravaca de la Cruz 681 €/m2 4,90% 1,30% -2,70% 1.102 €/m2 mar 2012 -38,30%
Cartagena 1.211 €/m2 1,70% 2,10% 3,70% 1.826 €/m2 oct 2007 -33,70%
Cehegín 607 €/m2 6,60% 6,50% 10,60% 778 €/m2 mar 2015 -21,90%
Ceutí 693 €/m2 1,10% -1,60% -0,30% 1.039 €/m2 jun 2011 -33,30%
Cieza 877 €/m2 -0,60% 3,70% -0,70% 1.071 €/m2 ene 2014 -18,10%
Fortuna 1.159 €/m2 0,80% -1,70% -2,90% 1.250 €/m2 mayo 2023 -7,30%
Fuente-Álamo 971 €/m2 0,40% 0,80% 13,90% 1.577 €/m2 oct 2010 -38,40%
Jumilla 640 €/m2 0,20% -1,60% -4,00% 931 €/m2 oct 2011 -31,30%
La Manga del Mar Menor 1.743 €/m2 -0,20% 0,40% 5,10% 1.987 €/m2 ago 2007 -12,30%
La Unión 917 €/m2 0,60% 4,10% 15,10% 1.354 €/m2 jun 2010 -32,30%
Las Torres de Cotillas 814 €/m2 1,60% 4,20% 3,60% 1.041 €/m2 oct 2011 -21,80%
Lorca 1.092 €/m2 -0,20% 0,00% 3,10% 1.693 €/m2 feb 2009 -35,50%
Lorqui 652 €/m2 4,40% 4,40% -4,70% 946 €/m2 ene 2012 -31,00%
Los Alcázares 1.466 €/m2 1,50% 3,70% 10,00% 1.639 €/m2 abr 2011 -10,60%
Mazarrón 1.421 €/m2 0,20% 1,40% 6,60% 1.819 €/m2 dic 2008 -21,90%
Molina de Segura 997 €/m2 2,80% 3,20% 4,50% 1.318 €/m2 mayo 2008 -24,30%
Moratalla 604 €/m2 -0,90% -0,10% -5,50% 819 €/m2 abr 2015 -26,30%
Mula 716 €/m2 -4,30% -4,60% 11,70% 751 €/m2 dic 2023 -4,60%
Puerto Lumbreras 825 €/m2 3,10% 3,80% 7,60% 976 €/m2 sep 2013 -15,60%
San Javier 1.566 €/m2 1,40% 2,50% 7,00% 1.642 €/m2 oct 2008 -4,60%
San Pedro del Pinatar 1.363 €/m2 1,10% 3,30% 8,80% 1.483 €/m2 ago 2008 -8,10%
Santomera 771 €/m2 1,70% -1,60% -4,30% 1.029 €/m2 mayo 2011 -25,10%
Totana 962 €/m2 -2,20% -3,30% 0,00% 1.221 €/m2 abr 2011 -21,20%
Villanueva del Rio Segura 1.024 €/m2 1,40% 3,10% 47,20% 1.032 €/m2 sep 2023 -0,80%
Yecla 638 €/m2 4,00% 5,30% 14,50% 1.008 €/m2 abr 2012 -36,70%

Tendencia de las ventas de viviendas en Alicante según el portal “El Idealista”

Localización Precio m2 mar 2024 Variación mensual Variación trimestral Variación anual Máximo histórico Variación máximo
Alicante/Alacant 2.113 €/m2 1,10% 2,80% 10,70% 2.184 €/m2 feb 2006 -3,20%
Alicante / Alacant 1.997 €/m2 1,30% 4,30% 17,10% 1.997 €/m2 mar 2024 0,00%
Agost 916 €/m2 2,10% 1,50% 3,30% 1.004 €/m2 sep 2021 -8,70%
Albatera 851 €/m2 1,10% 7,00% 11,60% 909 €/m2 abr 2011 -6,40%
Alcalalí 2.054 €/m2 0,00% 4,10% 4,60% 2.113 €/m2 jul 2023 -2,80%
Alcoy / Alcoi 900 €/m2 -0,40% 6,30% 10,60% 1.058 €/m2 mar 2011 -14,90%
Alfaz del Pi 2.517 €/m2 0,30% 1,90% 11,00% 2.519 €/m2 ene 2024 -0,10%
Algorfa 2.302 €/m2 1,70% 6,30% -1,20% 2.511 €/m2 dic 2022 -8,30%
Almoradí 885 €/m2 0,50% 4,00% 18,10% 1.022 €/m2 nov 2010 -13,40%
Altea 2.934 €/m2 -0,30% 0,80% 10,00% 2.941 €/m2 feb 2024 -0,30%
Arenales del Sol 2.452 €/m2 1,90% 5,00% 18,40% 2.452 €/m2 mar 2024 0,00%
Aspe 868 €/m2 0,00% -2,10% 4,80% 1.129 €/m2 jul 2010 -23,10%
Benejuzar 750 €/m2 0,00% 0,10% 11,40% 768 €/m2 ene 2024 -2,30%
Benferri 839 €/m2 0,00% 0,00% n.d. 911 €/m2 mayo 2019 -7,90%
Beniarbeig 1.706 €/m2 2,50% -1,00% 16,80% 1.734 €/m2 ene 2024 -1,60%
Benidoleig 1.258 €/m2 0,50% 2,40% 16,10% 1.261 €/m2 ene 2024 -0,20%
Benidorm 2.591 €/m2 1,70% 2,30% 13,70% 2.591 €/m2 mar 2024 0,00%
Benijofar 2.831 €/m2 -1,50% 1,10% 4,30% 2.904 €/m2 jun 2023 -2,50%
Benissa 3.053 €/m2 0,10% 0,10% -0,30% 3.153 €/m2 abr 2023 -3,20%
Benitachell 3.079 €/m2 1,20% 1,20% 7,90% 3.101 €/m2 ene 2024 -0,70%
Bigastro 945 €/m2 3,30% 2,30% -8,00% 1.093 €/m2 mayo 2023 -13,60%
Busot 1.647 €/m2 2,20% 0,00% 5,00% 1.647 €/m2 mar 2024 0,00%
Cala de Villajoyosa 2.154 €/m2 -0,10% 2,70% 14,60% 2.156 €/m2 feb 2024 -0,10%
Callosa d’En Sarria 1.114 €/m2 -0,50% -0,30% -7,80% 1.277 €/m2 dic 2022 -12,80%
Callosa de Segura 686 €/m2 0,40% 2,00% 6,90% 734 €/m2 oct 2019 -6,50%
Calpe 2.900 €/m2 -0,10% 0,40% 9,60% 2.902 €/m2 feb 2024 -0,10%
Castalla 1.029 €/m2 2,90% 2,20% 9,40% 1.121 €/m2 jul 2012 -8,20%
Catral 1.040 €/m2 0,10% 4,70% 7,00% 1.040 €/m2 mar 2024 0,00%
Ciudad Quesada 2.520 €/m2 0,80% 1,50% 4,80% 2.520 €/m2 mar 2024 0,00%
Cocentaina 768 €/m2 -1,30% -0,40% 7,70% 1.108 €/m2 dic 2010 -30,70%
Cox 768 €/m2 0,10% -6,50% 13,50% 845 €/m2 mayo 2021 -9,10%
Crevillente 935 €/m2 3,30% 4,60% 8,30% 935 €/m2 mar 2024 0,00%
Daya Nueva 2.342 €/m2 -0,80% 1,30% 11,30% 2.393 €/m2 ago 2023 -2,20%
Denia 2.652 €/m2 0,90% 3,00% 9,40% 2.652 €/m2 mar 2024 0,00%
Dolores 1.384 €/m2 0,00% -1,70% 0,20% 1.505 €/m2 sep 2023 -8,00%
El Altet-Balsares 1.312 €/m2 0,10% 6,60% 10,60% 1.407 €/m2 feb 2011 -6,80%
El Campello 2.346 €/m2 0,20% 0,40% 14,20% 2.346 €/m2 mar 2024 0,00%
El Verger 1.783 €/m2 -1,00% -1,10% -0,20% 1.886 €/m2 jun 2023 -5,50%
Elche / Elx 1.289 €/m2 0,20% 2,40% 9,20% 1.617 €/m2 ene 2009 -20,30%
Elda 708 €/m2 0,30% 2,60% 15,60% 997 €/m2 oct 2009 -29,00%
Els Poblets 2.140 €/m2 -0,30% -1,10% 7,50% 2.243 €/m2 ene 2024 -4,60%
Finestrat 2.852 €/m2 0,80% 2,70% 8,50% 2.852 €/m2 mar 2024 0,00%
Formentera del Segura 1.214 €/m2 4,00% 0,70% 16,70% 1.320 €/m2 sep 2023 -8,00%
Gata de Gorgos 1.388 €/m2 1,10% -4,90% 3,50% 1.459 €/m2 dic 2023 -4,90%
Gran Alacant 2.227 €/m2 3,00% 5,80% 5,50% 2.227 €/m2 mar 2024 0,00%
Guardamar del Segura 1.985 €/m2 2,10% 3,30% 8,60% 1.985 €/m2 mar 2024 0,00%
Hondón de las Nieves 1.301 €/m2 -4,40% -0,90% 27,70% 1.360 €/m2 feb 2024 -4,40%
Hondón de los Frailes 1.090 €/m2 4,10% 12,50% 16,40% 1.133 €/m2 jul 2021 -3,90%
Ibi 799 €/m2 0,00% 0,60% 3,80% 921 €/m2 nov 2010 -13,30%
Jacarilla 962 €/m2 4,30% 5,40% 8,50% 995 €/m2 oct 2023 -3,30%
Jalón 1.805 €/m2 0,30% 5,00% 9,10% 1.869 €/m2 oct 2022 -3,40%
Jávea/Xàbia 3.142 €/m2 -0,20% 2,10% 7,80% 3.148 €/m2 feb 2024 -0,20%
Jijona / Xixona 702 €/m2 0,30% 1,40% 12,70% 830 €/m2 dic 2011 -15,50%
La Mata 2.175 €/m2 2,20% 4,50% 3,20% 2.175 €/m2 mar 2024 0,00%
La Nucia 1.761 €/m2 -0,50% -0,20% 6,30% 1.770 €/m2 feb 2024 -0,50%
La Romana 1.148 €/m2 4,20% 13,60% 16,20% 1.148 €/m2 mar 2024 0,00%
La Villajoyosa / Vila Joiosa 2.291 €/m2 1,20% 3,70% 21,80% 2.291 €/m2 mar 2024 0,00%
Los Montesinos 2.465 €/m2 0,70% 2,60% 29,40% 2.465 €/m2 mar 2024 0,00%
Monforte del Cid 1.254 €/m2 1,50% 8,10% 1,90% 1.254 €/m2 jun 2023 0,00%
Monovar 700 €/m2 0,90% -1,30% 11,10% 929 €/m2 jun 2015 -24,60%
Moraira 3.566 €/m2 -0,60% -2,80% 3,40% 3.668 €/m2 dic 2023 -2,80%
Moralet 1.271 €/m2 0,90% 4,90% 17,50% 1.849 €/m2 feb 2012 -31,30%
Muro del Alcoy 795 €/m2 -0,40% -1,90% 1,60% 1.083 €/m2 oct 2011 -26,60%
Mutxamel 1.608 €/m2 0,20% 5,50% 15,70% 1.608 €/m2 mar 2024 0,00%
Novelda 775 €/m2 0,20% 5,30% 14,30% 1.010 €/m2 sep 2010 -23,20%
Ondara 1.175 €/m2 4,40% 2,30% 12,90% 1.290 €/m2 ago 2011 -8,90%
Onil 669 €/m2 -4,50% 0,60% -6,00% 953 €/m2 jun 2011 -29,70%
Orba 2.129 €/m2 0,60% 5,10% 28,10% 2.129 €/m2 mar 2024 0,00%
Orihuela 2.269 €/m2 1,70% 4,20% 6,40% 2.269 €/m2 mar 2024 0,00%
Pedreguer 2.103 €/m2 3,00% 10,60% 10,10% 2.103 €/m2 mar 2024 0,00%
Pego 832 €/m2 -0,90% -2,10% 7,60% 1.520 €/m2 mar 2011 -45,30%
Petrer 925 €/m2 2,10% 2,70% 13,10% 1.161 €/m2 abr 2011 -20,40%
Pilar de la Horadada 2.530 €/m2 0,70% 1,70% 13,80% 2.530 €/m2 mar 2024 0,00%
Pinoso 1.239 €/m2 4,70% 15,50% 30,20% 1.239 €/m2 mar 2024 0,00%
Polop 2.514 €/m2 2,30% 5,60% 13,80% 2.514 €/m2 mar 2024 0,00%
Rafol de Almunia 3.372 €/m2 n.d. n.d. 40,30% 3.372 €/m2 mar 2024 0,00%
Rebolledo 1.353 €/m2 0,10% 2,30% 29,70% 1.353 €/m2 mar 2024 0,00%
Redovan 757 €/m2 -2,70% -1,00% 0,10% 789 €/m2 oct 2022 -4,10%
Relleu 1.118 €/m2 2,50% 8,80% 15,30% 1.118 €/m2 mar 2024 0,00%
Rojales 1.994 €/m2 3,00% 9,40% 21,30% 1.994 €/m2 mar 2024 0,00%
Salinas 697 €/m2 -0,50% -1,90% 1,10% 740 €/m2 sep 2023 -5,80%
San Fulgencio 1.767 €/m2 0,50% -0,10% 6,00% 1.810 €/m2 oct 2023 -2,40%
San Juan de Alicante 2.006 €/m2 0,40% 1,40% 17,50% 2.016 €/m2 ene 2024 -0,50%
San Miguel de Salinas 2.130 €/m2 4,00% 5,40% 21,20% 2.130 €/m2 mar 2024 0,00%
San Vicente del Raspeig 1.502 €/m2 2,00% 3,90% 11,70% 1.532 €/m2 mayo 2009 -2,00%
Santa Pola 1.917 €/m2 0,30% 1,40% 16,00% 1.923 €/m2 ene 2024 -0,40%
Sax 794 €/m2 2,00% 2,80% 2,80% 984 €/m2 mar 2012 -19,30%
Tibi 1.246 €/m2 -0,10% 4,40% 15,10% 1.248 €/m2 feb 2024 -0,10%
Torrevieja 1.886 €/m2 2,10% 4,40% 15,50% 1.886 €/m2 mar 2024 0,00%
Villena 675 €/m2 -0,30% 1,60% 7,00% 916 €/m2 ago 2010 -26,30%

¿Es posible pedir una hipoteca para comprar y reformar a la vez?

El importe máximo que suelen conceder algunas entidades bancarias de hipoteca es alrededor del 80% del valor de tasación del inmueble, aunque es común conseguir una hipoteca para costear tanto la compra de la vivienda como la rehabilitación.

Conseguir la financiación necesaria para llevar a cabo la obra en el préstamo hipotecario tiene algunas ventajas, como las mejores condiciones, sobre todo si se compara con un préstamo personal, ya que este tipo de hipoteca facilita la tramitación de financiación para la compra y la reforma en un solo crédito.

Pasos a seguir si necesitamos comprar el inmueble

Bien, ahora que sabemos que se puede obtener valiosas ayudas para rehabilitar una vivienda, ahora quizá tengamos que enfrentarnos al proceso de la adquisición de la vivienda o piso si no tenemos uno en propiedad.

Antes de adquirir la vivienda o edificio para reformar o rehabilitar es extremadamente importante prestar atención a la estructura y las instalaciones de agua, gas y electricidad y comprobar que estén en buenas condiciones, aquí el conseguir que un profesional realice un informe previo sobre la propiedad en cuestión puede salirle barato ya que un error de apreciación a este nivel puede ser desastroso. Un informe de un arquitecto en Murcia o Alicante.

Aunque el comprador puede hacer un repaso por sí mismo, fijándose en cualquier grieta, humedades o cualquier anomalía que pueda levantar sospecha. En ese caso es recomendable, solicitar el consejo de un profesional de la construcción considerando el precio que supone esta inversión. 

El contratar a un arquitecto para que emita un informe sobre el estado de la vivienda puede costar alrededor un mínimo de 500 euros lo que puede representar un coste ínfimo en comparación con el coste total de la vivienda y nos puede proporcionar información importante sobre el estado de construcción de la vivienda que simplemente no conocíamos y que podría hacer inviable la compra del piso o vivienda.

En Pacheco Arquitectos cobramos, para la preparación de un informe detallado sobre el estado de la vivienda inclusive de la visita del inmueble entre 500 euros y 1.500 euros dependiendo del tamaño de la vivienda o del edificio.

No solo es importante analizar el estado del apartamento o de la casa, sino también examinar las condiciones en las que se encuentran las infraestructuras comunes, sobre todo la fachada, las tuberías, el ascensor, el sistema de calefacción y los contadores. Pues cualquier obra posterior en la comunidad, provocará un aumento en el precio de la cuota mensual y, por tanto, supondrá un gasto inesperado.

Aconsejamos conocer si el edificio ha sido objeto de la inspección técnica de edificaciones (ITE) recientemente o si debe hacerlo en los próximos años. Se trata de un control técnico al que se deben someter las construcciones de más de 45 años y que se puede consultar en el Ayuntamiento.

¿Qué subvenciones hay disponibles en Murcia y Alicante?

Ayudas europeas para rehabilitar una vivienda

La Unión Europea ha aprobado un paquete de ayudas por valor de nada menos de 5.520 millones de euros que se destinará a la rehabilitación de viviendas y de edificios para promover el alquiler social, dentro del Fondo Europeo Next Generation. Esas ayudas europeas se han transformado en El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) español que priorizará las reformas que mejoren la eficiencia energética de los edificios.

La edad del parque inmobiliario en España tiene como resultado que el 40% del consumo de energía total se destine a la vivienda. Por lo que se pude pedir ayudas para aquellas actuaciones de mejora o de rehabilitación de edificios de uso predominantemente residencial, que proporcionen una reducción considerable del consumo de energía no renovable, o bien, una mejora de la calificación energética del edificio.

El Programa de Rehabilitación de Viviendas para la Recuperación Económica y Social en Entornos Residenciales cuenta con una línea de ayudas de 450 millones de euros que costeará las deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a los propietarios particulares que potencien la eficiencia energética de sus viviendas mediante el cambio de ventanas o de la caldera, entre otras acciones.

Para obtener estas ayudas, cuyas convocatorias aún no se han abierto, se han de cumplir una serie de requisitos que establece cada comunidad autónoma como la antigüedad del edificio, el porcentaje de uso residencial y si se trata del domicilio habitual.

Qué es el Plan de Rehabilitación de Viviendas 2022

España tiene unos compromisos con la Comunidad Europea con relación a la eficiencia y emisiones, sino quiere quedarse fuera de la transformación energética, perder capacidad de atraer ayudas y ser atractiva para las apetitosas inversiones verdes.

Los objetivos que se han marcado con el consumo hay que destacar los siguientes:

  • Reducir al menos un 30% el consumo de energía no renovable.
  • Descarbonizar y bajar la demanda de calefacción y refrigeración al menos un 7%.

La responsabilidad primera descansa con el Estado, sin embargo, se articula y ejecuta desde las Comunidades Autónomas. Eso significa que para solicitar el Plan de Rehabilitación de Viviendas hay que ir a la web correspondiente de tu respectiva comunidad autónoma para conocer los trámites.

¿Cómo funciona el plan de rehabilitación de viviendas 2022?

De acuerdo con el Ministerio de Transportes, España necesita al menos realizar 510.000 obras de rehabilitación energética antes del año 2026 para cumplir con la Directiva Europea.

Otros expertos estiman que esa cifra se puede disparar hasta nada menos que los 9 millones de viviendas.
¿Pero qué problema hay con mi antigua casa en Murcia o Alicante?

Bueno si pensamos en el consumo energético, la falta de un buen aislamiento es una auténtica sangría en gastos para el dueño de la vivienda y para el país.

Contexto del Plan de Rehabilitación de Viviendas 2022 y Murcia y Alicante

España es el país con el parque de viviendas más antiguo de Europa. La media de las viviendas que tenemos es de 45 años. Eso significa que, tal y como señala el IDAE, el 87% la mayoría de las viviendas tienen un certificado de eficiencia energética bastante bajo, suelen estar entre la letra E a la G. Las calificaciones más bajas que se pueden tener. El rango que existe en los certificados va desde la letra A hasta la letra G.

Esto significa que estas viviendas consumen entre un 15% y un 75% más de energía en calefacción o refrigeración y que emiten entre un 10% y un 35% más de CO2 a la atmósfera. Eso significa que esas viviendas gastan una media de 600 euros más de gasto al año en enfriar o calentar la vivienda.

La solución estaría en rehabilitar la vivienda, pero el problema está en que la mayoría de propietarios no cuentan con los recursos necesarios para llevarlo a cabo. Para eso el Gobierno ha sacado este nuevo Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación.

Este proyecto forma parte del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y va dotado con 3400 millones de euros destinados íntegramente a la rehabilitación de viviendas. Es ni más ni menos que el 50% de la partida de los Next Generation en rehabilitación.

¿Quieres saber si puedes inscribirte en él? ¿Cuánto te tocaría? ¿Qué requisitos cumplir? Bueno, pues sigue leyendo porque aquí te lo contamos todo sobre el Plan de Rehabilitación de Viviendas en 2022.

¿Cuánto dinero reparte cada Comunidad Autónoma?

Para conseguir un reparto equitativo los 3.420 millones de euros del plan se reparten por las CCAA en función del número de viviendas registradas en los catastros oficiales. Además, los fondos se distribuyen de manera gradual: 1151 millones en 2021, 1389 millones en 2022 y 430 millones en 2023.

Reparto de las comunidades autónomas

COMUNIDAD AUTÓNOMA CAPITAL (%) INTERVENCIONES
Andalucía 17,37% 27.792
Aragón 2,90% 4635
Asturias 2,40% 3886
Baleares 2,50% 3938
Canarias 4,60% 7346
Cantabria 1,30% 2074
Castilla y León 5,40% 8706
Castilla-La Mancha 4,20% 6739
Cataluña 16,20% 25.861
Comunidad Valenciana 10,80% 17.314
Extremadura 2,30% 3688
Galicia 5,80% 9352
Madrid 14% 24.411
Murcia 2,90% 4702
Navarra 1,40% 2208
País Vasco 4,90% 7773
La Rioja 0,70% 1117
Ceuta 0,10% 233
Melilla 0,10% 225

Independientemente que en cada territorio también hay criterios según el tipo de destino final del dinero. A nosotros nos interesa todo lo que vaya a parar a la vivienda, aunque es relevante conocer también los demás casos si estás trabajando con edificios que no sean residenciales.

• Edificio: 1994 millones de euros a la rehabilitación integral, de los cuales 1716 millones van a la mejora energética de las viviendas.

Barrio: 976 millones de euros a la mejora urbana pensada para ahorrar al menos un 30% del consumo energético.

• Vivienda: 450 millones de euros a propietarios que pueden beneficiarse mediante deducción fiscal en el IRPF.

• Avales: Los 1100 millones restantes se reservan para avales que las comunidades de propietarios más necesitadas pueden utilizar para financiar proyectos de rehabilitación.

De todas formas si deseas tener más detalles sobre estas ayudas, el texto legal al que debes acudir es el Real Decreto-Ley (RDL) de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria.

¿Quién puede solicitar el Plan de Rehabilitación de Viviendas 2022 en Murcia o Alicante?

Lo principal que tienes que saber es que no hay ningún límite relacionado con la renta, como sí ocurre con la mayoría de subvenciones. Pueden solicitar las ayudas a nombre de propietarios, usufructuarios y arrendatarios de viviendas. Vamos, todos los que sean beneficiarios de una vivienda ya sea en propiedad o no.

El único requisito es que, solo son aptas las actuaciones que se lleven a cabo en domicilios habituales y permanentes. Esto lo podrás acreditar con certificación de empadronamiento.

¿Qué tipos de viviendas pueden ser subvencionables?

  • Viviendas unifamiliares: construidas antes de 1996, como domicilio habitual y permanente, con el respaldo del informe técnico de mejora previo a solicitud.
  • Pisos: construidos antes de 1996, con al menos el 70% de la superficie dedicada a residencial. La mitad o más de las viviendas aceptadas han de ser domicilio habitual con el informe técnico correspondiente.

Cantidad que se recibe

El Plan de Rehabilitación de Viviendas cubre el 40% del coste de la actuación con un máximo de 3.000 euros por casa. El mínimo que se permite que sea la intervención es 1.000 euros, también por vivienda.

Una vez conseguida la ayuda, tendrás un plazo máximo de 12 meses para terminar las obras, a partir desde la concesión de la misma. Todos los trabajos subvencionados deben estar completados antes del 30 de junio de 2026.

Es importante saber que las ayudas se pueden compatibilizar con cualquier otro programa de rehabilitación; el de barrios o el de rehabilitación integral de edificios, por ejemplo. Siempre que se demuestre que el importe no está cubriendo más que el mismo coste de la obra.

Si tienes un agente o gestor de la rehabilitación, este se puede encargar de hacer las obras en casa y de gestionar todo el papeleo de la subvención. Esto te libera de una gran carga burocrática y te ahorra muchísimo tiempo.

Del mismo modo, se contempla la subvención del 100% del documento técnico previo para analizar las necesidades energéticas de la vivienda, y una serie de deducciones en el IRPF para el propio particular propietario:

  • 20% de deducción: Reduciendo un 7% la demanda en climatización.
  • 40% de deducción: Reduciendo un 30% la demanda de climatización o consiguiendo un certificado energético de clase A o B.
  • 60% de deducción: Para comunidades de vecinos y reduciendo al menos un 30% el consumo energético no renovable, o logrando un certificado A o B.

Justificación que la obra se realizado tal como se solicitó

Esto se demuestra entregando al órgano Instructor en un plazo máximo de 3 meses desde la finalización de la obra una Memoria de Actuación Justificativa relativa al cumplimiento de las condiciones impuestas, e incluyendo las actividades realizadas y los objetivos logrados.

El documento debe confeccionarlo y firmarlo un arquitecto colegiado. En su certificado reflejará la fecha de conclusión de la intervención. En cuanto al certificado de eficiencia energética, bastará que emita el nuevo certificado con la nueva letra demostrando la mejora que se ha conseguido.

Posibles problemas con el Plan de Rehabilitación de Viviendas

Hay varios temas a tener en cuenta antes de lanzarte a gestionar la ayuda del Plan de Rehabilitación de Viviendas. Para empezar, necesitas la licencia de obra del ayuntamiento antes de iniciar las obras de la vivienda.

Otro aspecto importante es que, el dinero se entrega DESPUÉS de acabar la obra. Es decir, que debes tener la financiación suficiente como para acometer toda la obra antes de recibir un euro y luego solicitar la ayuda.

¿Qué pasa si no cuentas con los recursos necesarios?

Para esos casos tenemos el plan de préstamos que cubren el 100% del capital necesario para las obras con un plazo máximo de amortización de 10 años. Pero con intereses que se tendrá que investigar ya que no están al 0%.

¿Cómo se solicitar las ayudas?

Eso depende de cada una de las comunidades autónoma pues cada una es la encargada de repartir los fondos e inspeccionar el cumplimiento de las condiciones. Por eso te dejamos un listado con los enlaces para facilitarte la tarea:

  • Andalucía
  • Aragón
  • Asturias
  • Canarias
  • Cantabria
  • Castilla- La Mancha
  • Castilla y León
  • Cataluña
  • Ceuta
  • Comunidad Valenciana
  • Extremadura
  • Galicia
  • Islas Baleares
  • La Rioja
  • Madrid
  • Melilla
  • Murcia
  • Navarra
  • País Vasco

¿Vale la pena pedir la ayuda?

Como todo proceso que tiene que ver con la administración española puede resultar abrumador y que hay mover muchos papeles para recibir la ayuda, pero personalmente creo que merece la pena, no ya por los ahorros de consumo energético, sino que rehabilitar una vivienda es caro, carísimo. Por lo tanto, cualquier ayuda es siempre bienvenida y las subvenciones puede ser el catalizador que perita la realización de esa obra de rehabilitación.

Lo primero es lo primero. ¿Reformar o rehabilitar una vivienda en Murcia o Alicante?

¿En qué se diferencia una reforma de una rehabilitación?

A menudo se utilizan erróneamente reforma y rehabilitación. Y es que en la propia jerga profesional se les ha dado un significado que no se ajusta al que tienen en realidad.

A los mismos profesionales más experimentados y a algunos arquitectos también les resulta un tanto complicado hacer una distinción precisa entre ambas palabras. Es totalmente comprensible, por lo tanto, es normal oír expresiones en nuestro día a día donde se utilizan sin distinción los dos conceptos para explicar lo mismo.

Para que tengamos las ideas claras, entendemos por obras de rehabilitación aquellas que tienen por objetivo la reforma integral de la vivienda o edificio y que puede abarcar sino todos, al menos varios de los siguientes conceptos: Una adecuación estructural, renovación de las instalaciones y una nueva distribución de los espacios internos. Por lo que con rehabilitación integral nos referimos a una obra que tiene como objetivo cambiar substancialmente la vivienda o el edificio en cuestión.

Reforma

La reforma sin embargo se refiere a obras de pequeña extensión como la reforma de un baño, una cocina o la decoración de habitaciones. En cambio, cuando hablamos de “rehabilitar” estamos hablando de obras de mayor importancia y que afectan a casi todo el inmueble.

De todas formas, sea una reforma o rehabilitar una vivienda, lo importante es realizarla sin que haya sorpresas, por lo que el determinar todas las partidas de obra por adelantado es el mejor camino a proceder y el contratar a un arquitecto es quizás la mejor opción ya que solo nos proporcionará innovadoras ideas sino que se encargará que todo esté incluido en la obra antes de contratarla.

Realización del proyecto de rehabilitación

Bueno, suponiendo que ya se tiene piso o vivienda una de las decisiones más importantes es la contratación de un arquitecto si decides optar por esa solución este es el proceso que debería seguir el arquitecto.

El proyecto en sí comienza después de realizar un estudio previo sobre el estado de la vivienda o edificio y detectar todas las anomalías y deficiencias estructurales si las hubiera. Esta revisión la debe llevar a cabo un arquitecto colegiado y si es posible con experiencia. Los proyectos de rehabilitación que se realicen se pueden dividir en dos fases que deben incluir toda la información y las actuaciones que se van a necesitar para la rehabilitar una vivienda.

Primera fase del proyecto

La primera fase o “proyecto básico” consiste en recoger todas las características del edificio o vivienda existente y añadir la obra propuesta elaborando un proyecto con toda esa información. Estos serían los documentos que vendrían incluidos.

  • Memoria descriptiva y justificativa, que recoge los datos identificativos de los intervinientes y las actuaciones que se van a realizar.
  • Memoria constructiva sobre las características del suelo o del edificio donde se ejecute la obra.
  • Cumplimiento del Código Técnico de Edificación, donde se contempla, y garantizan la protección sobre las humedades, la seguridad en caso de incendio etc.
  • Planos, donde se muestra la vivienda a rehabilitar en su estado existente y su estado propuesto e incluye planos de las plantas, alzados y secciones.
  • También incluye una aproximación del presupuesto.

Con esta fase ya se puede pedir la correspondiente licencia de obra mientras que se ultima la siguiente fase que es el proyecto de ejecución.

Segunda fase del proyecto

La siguiente fase o “Proyecto de Ejecución” es donde se establece el proyecto con todo lujo de detalle. O sea, ese documento tiene toda la información necesaria para que un contratista pueda construirlo.

Esta parte del proyecto contiene la siguiente documentación: 

  • Memoria constructiva, donde se recogen todos los detalles de la cimentación (si fuese necesaria modificarla), instalaciones y equipamientos, acondicionamiento y acabados.
  • Se tiene que cumplir con todo lo dispuesto en el Código Técnico de Edificación teniendo en cuenta la seguridad estructural, salubridad, ruido, ahorro energético, etc. Aquí se tienen que añadir el cumplimiento de otros reglamentos de la comunidad autónoma y municipales que estén vigente.
  • Planos y mediciones (las mediciones es el documento donde se especifica y se cuantifica toda la obra). Este documento es el que utiliza el contratista junto con los planos para pasar su presupuesto.
  • Pliego de condiciones: se trata de una propuesta de contrato entre las partes donde se recogen los honorarios, plazos, condiciones y demás.
  • Presupuesto definitivo y detallado sobre los gastos que va a suponer el desarrollo completo de la obra. Aunque este debe ser verificado y presupuestado por el contratista que realmente va a ejecutar la obra.

Y básicamente en esto consiste un proyecto para rehabilitar una vivienda o edificio. En Pacheco Arquitectos contamos con más de 25 años de experiencia a la hora de llevar a cabo este tipo de proyectos y ofrecemos las técnicas más vanguardista para poder visualizar la reforma terminada en pantalla y ver exactamente cómo va a quedar la obra antes de poner un ladrillo.

Con nuestra base datos de precios de materiales y manos de obra de todas las provincias de España podemos adelantar una avance del presupuesto basado en el proyecto básico por lo que nos podemos asegurar que el diseño aprobado esté dentro del presupuesto que previamente hemos obtenido de nuestros clientes.

¿Qué es lo más costoso de rehabilitar una vivienda en Murcia o Alicante?

Independientemente que hayas contratado a un arquitecto, antes de tomar la decisión de contratar la obra, lo primero que se debe hacer es obtener presupuestos de varios contratistas y comparar precios. Nosotros aconsejamos pedir al menos tres presupuestos de la obra a distintas empresas. Y conviene tener claro que no siempre el más barato es el mejor.

Hay que destacar que, en el presupuesto, además de figurar el desglose de los gastos, tanto de los materiales como de la mano de obra, deben estar incluidos los impuestos pertinentes para conocer el coste real. 

Si no se dispone de un proyecto debes comparar los presupuestos recibido y especialmente importante es asegurarse que los precios se basan en la misma obra y materiales o sea que los contratistas hayan presupuestado la misma obra. Ya que cada contratista puede haber especificado diferentes materiales de acabados etc.

Nosotros proponemos que en el contrato de obra queden reflejadas al menos las fechas de inicio y de fin, la descripción de los trabajos y las superficies, los materiales con sus calidades (incluso la marca y el modelo, si ya se han decidido) y las obligaciones, como la reparación de posibles daños, además del plazo de garantía y donde acudir en caso de disputa.

La mayoría contratistas suelen pedir entre 25% al 50% del presupuesto de contrata al inicio, como señal. Si se requiere efectuar este pago por adelantado. A medida que se avance, se pueden hacer otras entregas y completar lo restante al finalizar la reforma o rehabilitación. Aunque los plazos se pueden negociar. 

Debido a las grandes subidas en el precio de aluminio, acero y cristal se está pidiendo que el cliente avance el precio de la compra de estos materiales al inicio de la obra que aproximadamente supone un 50% del coste de contrata de estos elementos.

Debe quedar claro que en el caso de una reforma integral que afecte a elementos estructurales de la vivienda o se modifiquen las fachadas, es necesario el trabajo de un arquitecto. Además, en este caso, se necesita contar con su intervención durante el proceso. Una obra menor puede ser supervisada únicamente por un jefe de obra.

La duración depende obviamente del tamaño de los trabajos, pero, en el caso de una obra integral, suelen ser alrededor de seis meses, aunque se puede ser más tiempo según la complejidad de la reforma.

Conocer la eficiencia energética de nuestra vivienda en Murcia o Alicante

El certificado de eficiencia energética es un documento oficial que no solo nos proporciona información sobre la energía que necesita una vivienda o edificio para calentar o enfriar la mencionada vivienda sino, que se puede extrapolar esa información al estado general de la vivienda. 

Por eso recomendamos solicitar el certificado de eficiencia energética de la vivienda, un documento que normalmente ofrecen las agencias inmobiliarias, pero que no todas las casas de segunda mano poseen. 

La eficiencia energética es una de las tareas que tienen pendientes los inmuebles españoles. El certificado obtenido oscila desde la letra “A” hasta la letra “G” en función del consumo energético siendo la “A” la más eficiente. El 84,5% de los edificios en España tiene etiquetas E, F o G, y solo el 0,3% cuenta con la A, que corresponde a la máxima eficiencia. 

El objetivo de la reforma debe ser lograr una etiqueta superior, al menos la B o la C. Para ello, aconsejamos que revisar los cerramientos de ventanas y puertas, el sistema de calefacción y la iluminación, entre otros aspectos.

Para obtener el certificado energético es necesario que un técnico habilitado (como un director de ejecución de obras de edificación o un técnico en eficiencia energética) mida el consumo de energía de la vivienda y evalúe el estado de las instalaciones eléctricas. Este informe se debe presentar ante la Administración autonómica para obtener la etiqueta de la vivienda y se puede exigir al vendedor antes de la compra.

¿Cuánto cuesta reformar la vivienda en Murcia o Alicante?

La pregunta del millón. El coste de la reforma depende, sobre todo, de dos factores: el número de metros cuadrados y las calidades elegidas para los materiales. En Pacheco Arquitectos el rango de precios que manejamos para las provincias de Murcia y Alicante, para una renovación integral de un piso, oscila entre 500 euros y 1.700 euros por metro cuadrado dependiendo muy mucho del tipo de instalaciones y la cantidad y tipo de aislamiento que se deba instalar en la vivienda. 

Lo que elevaría el precio de la renovación de una vivienda de unos 100 metros cuadrados a entre 50.000 euros y 120.000 euros, que podría incluir según su caso, cocina, baños, suelos, albañilería, pintura, instalación eléctrica, aire acondicionado suelo radiante y licencias.

Cocina y baños

En la gran mayoría de las reformas de las viviendas lo más demandado son las reformas de cocinas y baños, porque son las estancias más necesarias a la hora de entrar a vivir, y por lo tanto más urgentes además de ser las reformas que llevan más tiempo. Aunque en las rehabilitaciones integrales el orden de los trabajos son primero las demoliciones de tabiques, suelos etc seguido por el levantamiento de los nuevos que darán forma al nuevo replanteo de la vivienda.

Después se procederá a la instalación de los sistemas de fontanería red eléctrica, wifi etc. En este momento, es cuando conviene revisar, si fuera necesario, la potencia contratada. Un electricista o la propia empresa encargada de la obra puede gestionarlo. Después, solo quedan los acabados en tabiques, suelos y techos, las obras de carpintería y finalmente el pintado y la decoración.

Las obras deben ser comunicadas a la comunidad de vecinos, a la que solo habrá que pedir permiso cuando se quiera alterar algún elemento común, como añadir un cerramiento a la terraza abrir un nuevo hueco al patio de luces etc. No obstante, siempre habrá que solicitar licencia de obra menor o mayor a la Administración Municipal, dependiendo de la envergadura de la reforma.

Cocina

Una nueva cocina es la estancia más demandada en las reformas. Nuestras cocinas, de unos 10 metros cuadrados, suelen estar en torno a 10.000 euros, es decir, unos 1.000 euros por metro cuadrado. Normalmente estamos hablando de cocinas de última generación.

Para que os hagáis una idea el cambiar las encimeras puede rondar alrededor de unos 1.500 euros; retirar el mobiliario y sustituirlo por uno de calidad media, junto con el trabajo de demolición y de desescombro, conllevaría unos 4.000 euros; el cambio de los electrodomésticos principales suele estar alrededor de los 2.500 euros. Actualmente está creciendo, además, la tendencia de abrir la cocina al salón, una actuación que suma entre 4.000 y 5.000 euros al presupuesto.

Cuartos de baño

La reforma de un cuarto de baño tiene un coste parecido más alto que la cocina. Una estancia de seis metros cuadrados puede alcanzar los 12.000 euros inclusive de la instalación de aguas caliente y saneamiento, es decir, 2.000 euros por metro cuadrado.

También aquí hay que reseñar que estamos hablando de baños modernos con lo último en acabados. Los cambios más comunes son la sustitución de la bañera por un plato de ducha, que conlleva entre 1.500 y 2.000 euros; renovar el suelo y el revestimiento de las paredes, que alcanza los 2.000 euros y cambiar el lavabo y el inodoro por otros de calidad media, que, junto con el trabajo de demolición y de desescombro, agrega unos 3.500 euros a la cuenta.

Lista de espera en las reformas

Otro aspecto que conviene valorar es el tiempo de espera para empezar las obras. En la actualidad, se ha producido un auge en el ámbito de las reformas que ha provocado una falta de mano de obra y un aumento en los precios de los materiales, lo que tiene, como consecuencia, una prolongación de las listas de espera de los contratistas y una subida de precios sustancial en el aluminio, vidrios y acero.

¿Cuáles son las reformas más demandadas en Murcia y Alicante?

Los españoles siempre hemos vivido en la calle. Pero a consecuencia de la pandemia la relación que teníamos con nuestras viviendas ha cambiado sustancialmente. El conseguir espacios privados exteriores, la renovación y la creación de espacios para poder teletrabajar en el hogar son algunas de las peticiones más populares.

Como todos sabemos durante los meses de confinamiento estricto, entre marzo y mayo de 2020, salir de casa solo estaba justificado para los trabajadores esenciales o por causas de fuerza mayor (como ir al supermercado o a la farmacia). Una circunstancia que obligó a los ciudadanos a pasar más tiempo que nunca en sus hogares, y darse cuenta de la importancia de los espacios de las viviendas que se mantiene a día de hoy con la implantación del teletrabajo en muchas ramas de actividad.

Si ha habido un sector que se ha lucrado de esta situación ha sido el del bricolaje, cuyas ventas crecieron un 12,4% tras el fin del estado de alarma en el mes de mayo, en comparación con el año anterior. Esta cifra alcanzó el 18,7% interanual entre octubre y diciembre, tal y como comparte la Asociación de Fabricantes y Distribuidores (AECOC).

Las viviendas han pasado de ser, para muchos, un espacio donde dormir y pasar el tiempo los fines de semana, para convertirse en el lugar donde transcurre la mayor parte del día. Este cambio de funcionalidad se ha traducido en un deseo por reformar los espacios para crear estancias más abiertas y que, en la medida de lo posible, estén acondicionadas para trabajar.

Evolución del sector de la Reforma en Murcia y Alicante

djuntamos aquí algunas de las conclusiones del informe trimestral sobre el sector de la Reforma (abril-agosto 2022) elaborado por la empresa Habitissimo.

El segundo trimestre del año cierra con 1.346.683 ocupados en el sector de la construcción. Observamos que durante estos meses la construcción sigue su tendencia alcista, solo registrando una leve caída de los afiliados el mes de agosto, propia de la época estival.

  • Las intervenciones más solicitadas en los hogares españoles durante este periodo son la pintura, la reforma integral de vivienda y la instalación de placas solares fotovoltaicas para el abastecimiento doméstico de electricidad.
  • Destacar los trabajos para mejorar de la eficiencia energética de los hogares ya representa un 35% de las peticiones registradas en Habitissimo.
  • Cobra especial importancia la gran demanda para la instalación de aire acondicionado que se ha registrado debido a las altas temperaturas del verano.
  • El 61% de los profesionales considera ofrece sus servicios mediante su web propia.

Las reformas que más demandan los españoles son el reacondicionamiento del hogar enfocado al teletrabajo y a disfrutar de espacios abiertos en la vivienda.

Estos datos reflejan el tipo de reformas que más demandan los españoles, como el reacondicionamiento del hogar enfocado al teletrabajo y a la posibilidad de disfrutar de espacios abiertos en la vivienda. Así lo refleja la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac), que apunta que seis de cada 10 hogares españoles quieren hacer reformas, lo que sitúa al país 10 puntos por encima de la media europea.

Los estudios de arquitectura, de diseño y de reformas y el sector del bricolaje coinciden en que las reformas más buscadas tras el confinamiento estricto de 2020 fueron: 

  • La apertura de la cocina al salón, lo que se conoce como cocinas “open plan”
  • La búsqueda o la ampliación de espacios exteriores, como terrazas o balcones
  • La incorporación de paneles móviles y puertas correderas que separen las estancias cuando sea necesario para ganar privacidad, pero sin renunciar a la sensación de apertura
  • La mejora del aislamiento térmico y acústico, apostando por la sostenibilidad y por una temperatura adecuada en el hogar, con el ahorro añadido que conlleva en la factura de la energía
  • Un espacio para teletrabajar que cuente con luz, sea silencioso y esté separado del resto del hogar para no convertir la vivienda entera en un espacio de oficina.

Precios en Murcia y Alicante de trabajos de rehabilitación

Rehabilitar fachada

La envolvente del edificio junto con la cubierta suele sufrir más las inclemencias del tiempo humedad, los cambios de temperatura, la incidencia del sol o la contaminación son factores muy agresivos para aquellas superficies más expuestas.

Los trabajos más habituales en su rehabilitación van desde una capa de pintura un nuevo enfoscado, reparación de grietas y humedades o refuerzo de elementos como cornisas que puedan presentar inseguridad de desplome.

El coste puede oscilar entre los 20 €/m² y los 120 €/m², según el grado de deterioro y el trabajo que sea necesario realizar. Enfoscar con de cemento cuesta alrededor de 35 €/m². Rehabilitar la fachada de una vivienda unifamiliar costaría, de media, alrededor de 3.000 €.

Rehabilitar tejado o cubierta

Se trata también de elementos muy expuestos a agentes externos que los pueden llegar a deteriorar con gran rapidez si no se realiza un buen mantenimiento. Por lo general, los trabajos que se realizan dentro de una rehabilitación pasan por la impermeabilización, reparación de filtraciones y humedades y colocación de tejas nuevas. En casos de gran deterioro puede ser necesario la actuación puntual sobre algunos elementos de la estructura.

Rehabilitar la cubierta de una vivienda unifamiliar de 100 m² supondrá una inversión de 6.500 €, aproximadamente. Implica la colocación de tela asfáltica cuesta alrededor de 6 €/m², mientras que demoler las tejas existentes y colocar nuevas puede tener un precio aproximado de 80 €/m², aunque dependerá en buena medida del tipo de teja.

La teja alicantina o de pizarra es casi la mitad de la teja de cañón.

Rehabilitación de cimentaciones

Una cimentación insuficiente o que presenta hundimiento o que muestre señales de estar dañada por un movimiento del terreno pone en peligro la estabilidad de cualquier vivienda o edificio. Por ello, la investigación y soluciones estructurales de este elemento debe ser el primer paso en caso de una rehabilitación integral. La solución puede ser la inyección de mortero a presión, la introducción de pilotes armados para el apoyo de las zapatas, o su sustitución y reemplazo de la misma.

Un refuerzo de hormigón armado mediante recalce por debajo de la cimentación existente cuesta alrededor de 175 €/ m³. El recalce de la zapata con inyecciones de resinas expansivas para consolidar el terreno puede llegar a costar alrededor de 900 €/m.

Refuerzo puntual de elemento estructurales

Primero habría que identificar cualquier problema estructural de la vivienda o edificio. como uso de materiales de escasa calidad, sobrecargas, o grietas causadas por movimientos del terreno. 

La solución tendrá a veces estar basada en un cálculo completo de la estructura e identificar los elementos que no cumplan la normativa existente reforzando dichos elementos o corrigiendo los desequilibrios en las cargas o bien por colocar refuerzos en forma de vigas o pilares. Otras veces pueden ser el relleno de fisuras y pintar.

Sustituir una o varias vigas de una vivienda puede costar entre 3.500 € y 10.000 €, dependiendo del alcance de los trabajos. Reforzar un forjado de hormigón armado mediante una parrilla de acero y capa de compresión puede rondar los 175 €/m2.

Introducción de aislante térmico

Hoy en día esta es una de las actuaciones más necesaria para el ahorro de energía y que yo colocaría como el factor más importante al rehabilitar una vivienda. El aislante se puede colocar por el interior de la vivienda mediante un trasdosado de lana de roca y tablero de yeso que se vende todo en uno o sea la lana de roca (aislamiento) y el Pladur (panel de acabado) su coste puede rondar los 50 € por m2. 

Otra forma de realizar el aislamiento sería aislando la vivienda por el exterior utilizando el Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior (SATE), mediante el cual se colocan materiales aislantes adheridos al muro. Su precio se sitúa alrededor de los 85 €/m².

Otra opción más cara es la fachada ventilada. Este sistema se utiliza cuando se quiere aplacar la vivienda con tablero de madera o placa de cerámicas etc. Este sistema, introduce una cámara de aire entre el aislante y el revestimiento que actúa como regulador. Su precio, ronda los 135 € a 250 € el m², dependiendo del material de acabado que se elija.

Cambio de las instalaciones

Con el nuevo Código de Técnico de la Edificación CTE las instalaciones deben de cumplir nuevas normas principalmente con lo referente al ahorro de energía. Las exigencias que deben cumplir todas las maquinarias que produzcan frio o calor son superior a lo que se exigían unos años atrás. Y tanto la fontanería como la electricidad se ha modificado sensiblemente y adaptarse a ellas forma parte de cualquier proyecto para rehabilitar una vivienda. 

Es el caso, por ejemplo, de la sustitución de viejas tuberías de plomo, prohibidas desde hace algunos años por los daños que pueden provocar en la salud.

Obviamente el coste de estas instalaciones dependerá de la calidad de las mismas y en buena medida de las dimensiones de la vivienda. Aproximadamente, la reforma de la instalación de fontanería y electricidad de una vivienda de 100 m² puede costar alrededor de 9.000 €.

Mejoría de la accesibilidad

Mayoritariamente lo más demandado en este campo es la ampliación del ancho de huecos de paso dentro de las viviendas especialmente el acceso a los baños para permitir una silla de rueda y poder moverse dentro del baño. En el interior de los baños se debe arremeter otras mejoras, como la instalación de duchas a ras de suelo o la instalación de aparatos sanitarios adaptados. 

Junto con la construcción de rampas de acceso para habilitar el acceso a los edificios y viviendas que faciliten el tránsito de personas con movilidad reducida o en silla de ruedas. Existe una normativa de accesibilidad muy detallada que varía entre las diferentes comunidades autónoma de España en lo que, a dimensiones de acceso, pendientes distribución de sanitarios se refiere.

 Cuando no se puede cumplir con el acceso debido a un cambio de nivel se puede optar por la instalación de sillas o plataformas salva escaleras.

Construir una nueva rampa de obra para una vivienda puede costar alrededor de 3.000 euros. Sustituir una bañera por plato de ducha, aproximadamente 800 euros.

Posibles fases a seguir en una obra de una rehabilitación integral de una vivienda

Antes de comenzar la obra el contratista debe de proporcionar lo que en el oficio se denomina un “Planning de obra”. Es importante recordar que para ello la obra debe quedar totalmente definida con anterioridad ya que los posibles cambios durante la obra pueden llevar a un posible sobre coste. 

Para que nada falle en el proceso constructivo de una rehabilitación integral es necesario saber cuáles son las necesidades concretas del proyecto y determinar todo lo que se hay que hacer: la distribución de los espacios, las instalaciones, la selección de los materiales, ventanas y puertas, equipamientos, estilo, colores, mobiliario, etc.

Una vez lo tengamos bien definido en el proyecto de ejecución, llega el momento de planificar y gestionar todos los trabajos que se tengan que realizar durante la obra: los posibles trabajos de derribos, la albañilería, fontanería, electricidad, aplacados, pintura, carpintería, etc. 

Esto es la primera labor y quizás una de las importante que el contratista o usted mismo si está administrando la obra, el famoso “Planning de Obra” para poder visualizar en una mirada que se requiere contratar y cuando y de esa forma coordinar a la perfección todos los materiales y mano de obra especializadas para cada área.

Como hacer una reforma es un proceso complejo para prevenir imprevistos y desviaciones de presupuesto lo más adecuado es acudir a un profesional que os ayude a diseñar el proyecto y a dirigir las obras.

fases obra rehabilitación

A continuación, os explicamos los principales trabajos y procesos que se necesitan para llevar a cabo las obras de una rehabilitación o reforma.

Licencia de obras en Murcia y Alicante

Realmente este elemento no es parte de la obra propiamente dicha y se debe realizar con anterioridad.

Como todo el mundo debería saber para realizar reforma o para rehabilitar una vivienda es obligatorio tramitar una licencia o licencia de obras, que es la autorización municipal para llevar a cabo casi cualquier tipo de construcción. 

El tipo de permiso de obras depende de los trabajos que se deben realizar en la reforma y de los requisitos establecidos en el Ayuntamiento del municipio donde se quiere hacer la obra. La solicitud de este permiso suele generar muchas dudas por lo que es recomendable contratar a un arquitecto.

Para saber cómo se solicita un permiso de obras y qué tipo de licencias existen te recomendamos leer en el blog de Pacheco Arquitectos el artículo Construir una casa en España. En Murcia el tiempo necesario para conseguir una licencia de obra mayor está alrededor de 12 meses y en Alicante alrededor del mismo tiempo por lo que valdría la pena considerar si con una Declaración Responsable fuese suficiente. Su arquitecto en Murcia o Alicante podría aconsejarle.

Mudanza inicial

Altamente recomendable y hasta yo diría imprescindible. Si deseas no tener percances en la obra traslade los muebles a un lugar seguro. En una obra se desplazan todo tipo de vigas, puntales de hierro, materiales de todo tipo y lo normal es que se tengan accidentes.

Vale la pena de hacer esa pequeña inversión y llevarse los muebles a un almacén de muebles. Los procesos a tener en cuenta son: cuándo se debe realizar la mudanza, qué se quiere reutilizar, el desmontaje, empaquetado, traslado, almacenaje… y si se quiere hacer por cuenta propia o contratar a una empresa que se adapte a nuestras necesidades.

El derribo

Esta fase consiste en demoler total o parcialmente la tabiquería, solados, desmontar los aparatos sanitarios, puertas, ventanas, del interior de la vivienda y que no se vayan a reutilizar. Para prevenir derrumbes no deseados es importante seguir en todo momento lo mostrado en el proyecto técnicos y adoptar las medidas de refuerzo y soporte de apuntalamientos. Los escombros derivados de los derribos se deben acopiar en sacos o contenedores para su posterior transporte a vertederos autorizados.

Para evitar que se produzcan daños, molestias o perjuicios en el entorno o personas alrededor del contorno de la obra es importante aplicar medidas preventivas del proyecto de Seguridad y Salud que su técnico de la obra debería haber realizado. En este proyecto se especifica detalladamente todas las medidas de seguridad que se tienen que adoptar durante el transcurso de la obra.

Albañilería

En esta fase se incluyen la colocación de la tabiquería, solado, modificación o reparación de la estructura, las ayudas a las instalaciones como apertura de rozas y colocación de los conductos para recibir dichas instalaciones de electricidad, abastecimiento, aire acondicionado etc. La colocación de la carpintería, yesería y colocación de aplacados y azulejos.

Instalaciones

En las etapas anteriores como ya se ha dejado constancia se preparan todas las instalaciones previstas para la vivienda: tuberías de agua, sistema de producción de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación, los conductos del gas, el cableado eléctrico, internet, (cada vez menos) instalación de línea fija de teléfono. En todos los casos se debe contar con instaladores autorizados especial, mente en la electricidad y abastecimiento de agua ya que deberán proporcionarnos los correspondientes boletines del instalador.

Falsos techos y trasdosados

Los trabajos que coloquialmente le llaman trabajos de pladur los podemos encontrar en dos fases distintas. Dentro de los revestimientos, con la colocación del falso techo con placas de cartón-yeso que se montan sostenidos por una subestructura de acero galvanizado colgada del forjado con cables de acero, y al posterior empastado de las juntas. 

Esta opción suele ser muy útil cuando se rehabilitan espacios altos ya que se puede utilizar para pasar las instalaciones nuevas. Además ofrece otras ventajas como ocultar las anomalías y desperfectos de los forjados, también permite instalar cualquier tipo de iluminación empotrada, crear diferentes formas o niveles, y además se le puede añadir aislante térmico y tiras de iluminación led que está tanto de moda últimamente.

Y también se pueden utilizar las placas de pladur para construir tabiques, trasdosados en vez de ladrillos. Este trabajo se realizaría en la fase de albañilería.

Carpintería metálica o PVC

Corresponde al suministro e instalación de todos los elementos de ventanas y puertas exteriores e interiores que sean de aluminio o PVC como puertas, ventanas, cristaleras, balconeras, barandillas, persianas, mosquiteras, vallas, etc.

Carpintería de madera y ebanistería

Corresponde en este caso el suministro e instalación de puertas y ventanas de madera tanto como de interiores como de exteriores y de cualquier mobiliario hecho a medida como muebles de cocinas, armarios empotrados, estanterías, muebles lacados, cabeceros de cama, etc. También se incluirían los trabajos relacionados con la restauración de cualquier superficie de madera como parqué, tarimas de madera etc.

Aunque los trabajos relacionados con la instalación de parque, tarimas, forrado de madera en techos y paredes estarían incluidos en la fase de revestimientos y pavimentos.

Equipamientos

Aquí se podría también incluir, la cocina, el suministro y colocación de cualquier mobiliario, encimera, fregadero, electrodomésticos, grifería, etc. En los baños la instalación los sanitarios, plato de ducha o bañera, mampara, mueble de baño, la grifería…

Pintura

Cualquier pintor te dirá que la preparación de paramentos tapar y alisar todas las irregularidades presentes en las superficies a pintar lleva más tiempo y recursos que pintar. Para la aplicación de la pintura se deben cubrir todos los espacios para no manchar y normalmente se aplican como mínimo dos capas de pintura una capa base y la capa de acabado. En algunas superficies mal cavadas a veces se necesita aplicar tres y más capa para que se vea que el trabajo esté acabado profesionalmente.

Limpieza

Y por último la limpieza de final de obra. Ojo que muchas veces no se oferta este último servicio al cliente y es una lástima pues a veces no se aprecia un trabajo bien hecho debido a que solo se da una mala pasada con una mopa y poco más. Y claro está, tras la reforma los espacios y rincones están llenos de polvo, manchas y rastros de cemento o pintura, etc. por lo que es necesario que un equipo profesional realice una limpieza a fondo con maquinaria y productos especiales.

Mudanza final

Y vuelta a casa con la mudanza. Una vez realizada la limpieza se puede volver a traer todas las cosas que se habían guardado en el trastero de muebles previamente y solo falta colocarlos en su sitio correspondiente.

Espero que esta amplia guía te haya sido útil. Si necesita cualquier aclaración no dudes en ponerte en contacto con Pacheco Arquitectos Murcia-Alicante.

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