La construcción de una casa en España es un procedimiento largo y complicado. Este artículo lo ayudará a comprender los pasos más importantes que deberá realizar.
La elección del arquitecto
Una vez que haya elegido su terreno, es muy importante prestar atención a la contratación de un buen arquitecto que sepa materializar las ideas sobre su nueva construcción. En nuestro estudio de arquitectura llevamos más de 25 años materializando la casa perfecta para cada uno de nuestros clientes. Normalmente, les pedimos que nos envíen imágenes y fotografías de lo que les gusta y lo que odian, pues una imagen vale más que mil palabras.
Aquí en España, solo los arquitectos registrados pueden diseñar edificios residenciales. Por lo que es muy importante que el arquitecto esté registrado en cualquiera de los Colegios Oficiales de Arquitectos regionales. En Pacheco Arquitectos no sólo estamos registrados en los colegios pertinentes, sino que algunos de nuestros arquitectos pertenecen al RIBA, Royal Institute of British Architects.
Posteriormente, debe acordar con el arquitecto diversas cuestiones como, por ejemplo, de qué es exactamente responsable, los plazos y los costos de los edificios. Los honorarios del arquitecto incluyen la elaboración de la “Memoria de Calidades”. Es decir, la especificación de todos los acabados y materiales utilizados en el proyecto. Este documento tiene que ser muy detallado, incluyendo por ejemplo el tipo de hormigón, el tipo de materiales, el cálculo de todas las instalaciones, planos, etc.
El arquitecto instruirá a un “aparejador”, un ingeniero arquitecto calificado, quien supervisará el edificio, realizará inspecciones en el lugar y se asegurará de que el edificio se construya siguiendo los estándares requeridos. Una vez terminado el edificio y junto con el arquitecto, se emitirá el “Certificado Final de Obra” y se obtendrá del ayuntamiento local la “Licencia de Primera Ocupación” (también llamada Primera Licencia de ocupación o Cédula de habitabilidad).
Encuentre un constructor confiable
Su arquitecto puede aceptar la responsabilidad de esto y de la supervisión del sitio. Es necesario acordar una fecha de finalización, con una cláusula de penalización a su favor por finalización tardía. Esto debe incorporarse a un contrato legalmente vinculante que se acordará con el constructor.
“Seguro Decenal” o Diez años de garantía
Cuando compras sobre plano a un constructor o promotor español, deben asegurarte que la estructura estará garantizada al menos durante diez años.
Para confirmar esta responsabilidad, la normativa española de edificación obliga a los promotores de nuevos edificios a presentar al comprador un seguro de cimentación y estructura. Otros defectos que afecten a la habitabilidad del inmueble se prevén cubiertos durante los siguientes 3 años como, por ejemplo, defectos en los acabados que podrán ser cubiertos directamente por el contratista durante 1 año. Sin embargo, el seguro de estas partes de los edificios aún no es obligatorio para el desarrollador o contratista, pero obviamente si un constructor puede ofrecer esto como una garantía adicional, será mejor.
Así, el Seguro Decenal Español (o “Seguro Decenal”) es obligatorio cuando el promotor es una empresa con una actividad de construcción de viviendas para la venta.
Pero es voluntario cuando el promotor está construyendo para sí mismo. Esto se llama en España “Auto-promotor” o “Autodesarrollador”. Es el caso de una persona que compra un terreno en España con la intención de construirse una casa. En estos casos, las leyes españolas dan la opción a estas personas de no solicitar este seguro, porque el Gobierno español entiende que una persona no necesita garantizar la construcción por sí misma.
Pero, si usted como autopromotor decide no solicitar este seguro y en el futuro decide vender la casa a otros compradores, las Leyes españolas le obligan a informar a los eventuales compradores que la construcción no está cubierta por esta garantía. De tal manera que deberán aceptarla expresamente como condición esencial de la venta. Desde el punto de vista de un eventual comprador, siempre será una mejor opción comprar una propiedad con este seguro. Por lo tanto, deben ser debidamente informados y deben confirmar que la propiedad no está asegurada de esta manera.
La elección del constructor
Como promotor propio, debe contratar los servicios de un constructor para realizar la construcción según el proyecto para el que obtuvo la licencia de obras y siguiendo las instrucciones proporcionadas por el arquitecto.
El constructor siempre tratará de proteger sus intereses, y si no tienes experiencia con este tipo de contratos, su propiedad puede terminar siendo de una calidad inferior a la esperada, o tardar el doble de lo prometido en construirse.
Para protegerse, asegúrese siempre de que su Abogado redacte el contrato o lo negocie directamente con el constructor.
Los elementos más importantes para considerar del contrato son:
- Se incluye el nombre completo y CIF de la empresa constructora, y el propietario.
- Que la construcción se construya según el proyecto y descripción del edificio proporcionado por el arquitecto, incluyendo además una lista detallada de materiales y calidades (“memoria de calidades”).
- Que los extras (como garaje o piscina, etc) estén incluidos en el precio.
- Que se incluyan en el contrato una fecha de inicio y una determinación, considerando también las penalizaciones por retraso en la terminación.
- Términos de pago. Normalmente hay un pago inicial antes de que comience el proyecto alrededor del 10-15% antes de la fecha de inicio de la construcción y el resto de los pagos se realizan en pagos mensuales durante la construcción. También se recomienda retener entre el 5 y el 10 % del precio cotizado para reparar cualquier defecto oculto después de que se termine el edificio).
- Que en el último pago se deben entregar certificados del arquitecto, electricistas y ayuntamiento.
Otro aspecto que recomendamos acordar con el constructor:
Asegurar que el constructor organizará los pasos finales del proceso en cuanto a documentación. Significa que el constructor colaborará con el arquitecto para que se pueda emitir el Certificado Final de Obras. Ese es un documento crucial para luego obtener del ayuntamiento la Licencia de Ocupación – Cédula de Habitabilidad (“Cédula de Habitabilidad”).
Estos elementos son de suma importancia en suelos rústicos, en los que no es habitual encontrar suficientes puntos de conexión a la red eléctrica o de agua. Para garantizar que, una vez que haya pagado el pago final del precio de la construcción, tendrá el agua y el medidor de electricidad conectados, y con los contratos firmados a su nombre particular. Después de eso, la Declaración de Obra Nueva,
Será necesario para obtener la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación CH. Este documento es muy importante porque lo necesita para obtener el suministro de agua de la compañía de agua y para conectarse a una tarifa normal de electricidad, no a los contratos temporales de obra que se utilizan durante el proceso de construcción.
Estrictamente hablando, no puede ocupar su casa terminada hasta que la propiedad esté físicamente terminada y aparezca como una «casa» en el registro de la propiedad.
Esto se obtiene con los dos documentos mencionados anteriormente:
- Licencia Final de Obra “(Certificado Final de Obra”), que es un documento en el que el arquitecto que hizo el proyecto de construcción certifica que el edificio está efectivamente terminado, con el cumplimiento tanto del proyecto como de la Licencia de Obra.
- Declaración de Obra Nueva-DON, este proceso lo lleva a cabo el notario local, que es el proceso de inscripción del nuevo edificio en el Registro de la Propiedad, incluida la parcela existente.
En este momento, usted, como promotor, puede usar o vender la casa. Además, la propiedad se puede conectar a la red eléctrica y al sistema de agua municipal. Entonces, para recapitular:
Aparte de tener una obra terminada necesitas los siguientes trámites:
- Certificado de Habitabilidad/Licencia de Ocupación (“Cédula de Habitabilidad o Licencia de Ocupación”: Esta es la confirmación del Ayuntamiento de que la propiedad está lista para habitar, y se aplica una vez que la propiedad está terminada con la Licencia Final de Obras (“Certificado Final de Obra”), e inscrito en el registro de la propiedad con la Declaración de Obra Nueva-DON. Necesita este documento para obtener el permiso del Ayuntamiento para vivir en la casa. Antes de obtenerlo , lo que tienes es una construcción, pero no una “casa”, este documento será necesario para obtener el suministro individual de los principales servicios públicos a tu nombre.
- Certificado de conexion electrica (“Boletín de Electricidad”): Antes de que el constructor obtenga la cédula de habitabilidad, se necesitaría el suministro de agua y electricidad durante el proceso de construcción, ya que, es normal que el constructor obtenga este suministro para llevar a cabo los trabajos de edificación. Pero el suministro obtenido del constructor es un suministro para “obras”, pero no para el uso normal de la vivienda.
En ocasiones, los compradores o promotores se quedan con luz y agua “suministro por obra” por muchos años, porque no se obtuvo CH (Cédula de Habitabilidad). Tienen agua y luz, pero de forma precaria. Entonces, para asegurarnos de que usted, como comprador o desarrollador, obtenga el CH adecuado del arquitecto. Sería prudente acordar este servicio cuando contrate al arquitecto al comienzo del proyecto.
Por lo que, como se explicó anteriormente, le recomendamos encarecidamente, sea usted desarrollador o autopromotor, que obtenga el CH, para que pueda contratar los suministros de agua y electricidad y con la seguridad de que estos servicios no serán un problema en el futuro.
El arquitecto conoce la zona y el Ayuntamiento, y conseguirá estos documentos tres veces más rápido y más barato que usted.
