Todo lo que necesitas saber antes de comprar una casa antigua en España

Desde la carpintería y la instalación eléctrica hasta los vicios ocultos y la iluminación: te contamos los principales elementos que debes conocer para comprar una casa en España.

Comprar una vivienda de segunda (o tercera) mano es una opción muy habitual. Las casas nuevas son más caras y generalmente están ubicadas en las afueras de las ciudades, por lo que muchas personas optan por comprar una propiedad más antigua que es más barata y en una mejor ubicación. Pero ojo: no es lo mismo comprar una casa de 20 o 30 años que una de más de 50, ya que una finca de estas características puede acarrear problemas técnicos y legales. Los siguientes son algunos consejos valiosos para evitar sorpresas desagradables.

Qué buscar antes de comprar una casa antigua

Hasta junio de 2022, en España el número de compraventas de viviendas ha sido de 330.997. Algunos de ellos seguramente tendrán más de 30, 40 o 50 años. ¿Deberías comprar una casa de 50 años? Depende de las condiciones en las que esté, y del capital que tengas para reformar lo que hay que cambiar.

Para evitar sorpresas técnicas, el tiempo y la experiencia son claves. Recomendamos visitar siempre la casa que nos interesa con luz natural y sin prisas para mirarlo todo de arriba a abajo.

Ver posibles daños es a menudo una cuestión de experiencia. Ir acompañado de un experto es la mejor opción, pero si no es posible, hay que tomarse un tiempo. Mira la casa como si fuera tuya y no lo hagas en 10 minutos.

¿Qué buscar al comprar una casa antigua?

Abrir puertas y ventanas. Muchas casas de más de 50 años tienen ventanas de madera. Si los abrimos y vemos que los marcos han cedido, algo le ha pasado al edificio.

Si no son de este material, lo mismo se puede observar en las puertas: Si no cierran bien o han perdido sus ángulos rectos, es señal de que el edificio ha tenido movimientos estructurales. Cabe recordar que la madera es precisamente uno de los materiales de construcción más recurrentes en las casas de esta época.

Atención al alicatado y la humedad

Si golpeamos el alicatado de baños y cocinas y suena a hueco puede ser por tres motivos: que la pasta de unión haya perdido su eficacia; que hay filtraciones de agua y los productos han perdido esa eficacia; o que estos son de mala calidad.

Otro punto que tendremos que tener en cuenta, según el experto, son las manchas de humedad, ya que pueden haber sido provocadas por filtraciones de agua que han afectado a las estructuras del edificio.

Mirando hacia abajo: la importancia de los suelos

Tuberías y cableado viejos, paredes húmedas… y suelos en mal estado. Encontrar esto es algo que sucede cuando un edificio es viejo. El suelo es uno de los elementos que no aguanta bien el paso del tiempo, y no solo por la moda (los suelos de terrazo o imitación mármol tuvieron su momento, pero ahora no están de moda).

Los suelos de madera suelen estar muy deteriorados tras cinco o seis años de uso y casi siempre hay que repararlos, acuchillarlos o sustituirlos. Hay que tener en cuenta el coste de esta operación antes de comprar una casa. Existen alternativas a los suelos de madera auténticos, ya que puedes encontrar alternativas a los suelos efecto de madera muy realistas.

Termitas y otros vicios ocultos

Con la madera hay que tener especial cuidado, ya que muchos edificios pueden tener un problema de termitas. En el norte de España, por ejemplo, hay puntos catalogados de termiteros. He visto cómo se habían reducido unos pilares de madera de 20×20 a 5×5, advierte. Este es un problema muy difícil de apreciar, ya que estos insectos buscan la oscuridad de las estructuras de los edificios o el interior de los marcos de las puertas.

Una plaga de termitas formaría parte de los llamados problemas ocultos. Es decir, problemas con construcciones o inmuebles que no somos capaces de ver con reconocimiento visual, pero luego están ahí. Estos problemas se traducen en desembolsos a los que tendrá que hacer frente el nuevo comprador, a menos que pueda probar que la propiedad ha sido vendida de mala fe.

Es casi imposible probar que el vendedor conocía de antemano el estado de la casa y que, en todo caso, supondría un largo recorrido judicial donde lo más fácil es que el juez considere que el comprador es responsable, por no haber sido informado correctamente.

Déjate asesorar

Recomiendo encarecidamente que un arquitecto de confianza realice una encuesta antes de comprometerse a realizar la compra. Este tipo de compra suele ser la inversión más importante que hace una persona durante los próximos 30 años de su vida. Considero que vale la pena gastar 1.500 o 2.000 euros en un arquitecto que viene a tu casa cuando estás pagando 200.000 euros por ello. Pero la mayoría de la gente no lo hace y luego se arrepiente en los años venideros.

¿Una rehabilitación completa o un lavado de cara?

Una característica de los edificios de más de 50 años es, con frecuencia, su mal estado de conservación. Por este motivo, las compras suelen ir acompañadas de una rehabilitación integral. Muchas veces nos puede parecer que está reformado, pero simplemente se le ha dado un lavado de cara para poder venderlo a mejor precio; Hay que ser cauteloso y no dejarse atraer por las apariencias.

Reformar un piso antiguo, ¿qué obras son las más habituales y cuánto cuestan?

A renovar: Los servicios principales como fontanería, electricidad, caldera nueva y carpintería. Un presupuesto de reforma puede ser tan alto como uno pueda permitirse, si se seleccionan acabados específicos de alta calidad y hay un diseño específico para construir; pero también conlleva un mínimo de costes con aspectos que no deben ser ignorados en ningún caso.

Hay dos reformas imprescindibles: fontanería y electricidad. Lo peor que podemos hacer es hacer una reforma sin haber dado esos dos primeros pasos. Conozco un caso en el que, por no cambiar las cañerías, la casa sufrió 12 goteras en 10 años.

Tras estos dos temas vendrían, por orden de importancia, la carpintería exterior y el sistema de calderas, importantes tanto para la seguridad como para la economía. Un aislamiento térmico eficiente puede ahorrar mucho dinero. Para las carpinterías exteriores, se reclaman por ahora ventanas de doble acristalamiento con puente térmico; y con calefacción, cuanto más independiente sea, mejor. Las comunidades con caldera central son muy ineficientes.

Si te haces una rehabilitación, hazla con un profesional

Dependiendo del presupuesto disponible, se puede completar la rehabilitación con el resto de reformas que uno se pueda permitir: derribo de tabiques, carpintería interior, baños y cocina, suelos. Lo importante es que solo confíes en profesionales probados, porque si se utilizan materiales de alta calidad pero están mal colocados o instalados, el desembolso no servirá de nada. Lo que es barato puede ser muy caro.

¿Necesitas más información? Contacta con nuestro estudio de arquitectura sin compromiso. Llevamos realizando proyectos más de 25 años tanto nacional como internacionalmente. Puedes visitar algunos de ellos en nuestro canal de YouTube.