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En Pacheco Arquitectos hemos elaborado la siguiente guía para saber cómo gestionar los enfrentamientos en su comunidad de propietarios. Suele ocurrir que llegues a casa un día y encuentras que alguien ha instalado un tendedero justo en el medio del patio interior del edificio. O las terrazas de la cubierta que algún propietario lo ha convertido en su terraza privadas; jardines transformados en campos de fútbol, etc.
Desagradables enfrentamientos entre copropietarios
Las áreas comunes suelen ser la gran fuente de conflicto en la comunidad de propietarios. Tanto es así que muchas veces los problemas derivados de su uso y disfrute pueden acabar en desagradables enfrentamientos.
Con frecuencia, los abusos en el uso de estos espacios comunes se deben al desconocimiento de los vecinos de las normas de régimen interior si existen en la comunidad o con la Ley de División Horizontal.
El problema puede comenzar cuando alguien que comenzó como un buen vecino muy agradable en un momento específico, usa un área común particular para sus propios intereses particulares. Eso sí, están en todo su derecho, que se sepa que esta práctica es absolutamente legal, pero con matices.
Prevenir males mayores
La Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil, permiten que un solo vecino disfrute de ciertas áreas comunes, pero siempre con respeto a los demás vecinos y a las normas de la comunidad, que deben reflejar los privilegios y las consecuencias de su disfrute.
Para evitar males mayores, recomendamos implementar restricciones en el uso de las áreas comunes tan pronto como se celebre la primera Asamblea General Anual, de lo contrario, algunos vecinos pueden pensar que la piscina, por ejemplo, les pertenece, mostrando un total desprecio por los intereses del resto de propietarios.
Es por ello que las normas acordadas previamente en Junta General de Propietarios o Las Normas de Régimen Interior que tal vez hayan sido incorporados en los estatutos de la urbanización por parte de la promotora, deberían estar ampliamente expuestos alrededor de la piscina o zonas comunes y si es posible en varios idiomas, dependiendo de la nacionalidades de los propietarios. Esta sencilla solución podría evitar muchos dolores de cabeza más adelante.
Todo propietario que desee hacer un uso particular de una zona común de la finca o urbanización deberá solicitarlo a la comunidad y se incorporará a los estatutos si así lo aprueba la Junta General.
Para liberar cualquier espacio común para uso privativo, el solicitante deberá comunicarlo por escrito para su inclusión en el orden del día de la siguiente de la reunión general, para lo cual se requerirá la unanimidad de votos de los propietarios. Una vez aprobado, el cambio debe incorporarse a las escrituras ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad.
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Obtenga siempre asesoramiento profesional
En cualquier caso, recomendamos encarecidamente obtener el asesoramiento profesional de un abogado o administrador antes de considerar cualquier aprobación, ya que normalmente este tipo de cambios podría desencadenar todo tipo de repercusiones engorrosas.
Cuando una disputa no se puede resolver a través de la negociación, los propietarios de la comunidad y los vecinos pueden acudir a los tribunales o solicitar un arbitraje, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
Con respecto a la invasión de áreas comunes, la Ley de Propiedad Horizontal prevé medios para combatir este tipo de eventos. Para ello, debe organizarse un GM, facultando al presidente para solicitarlo por escrito a los infractores y, finalmente, en su caso, demandar al propietario por la vía judicial.
Este podría ser el caso de un propietario con un coche más grande que el espacio de estacionamiento promedio que invade persistentemente el espacio del vecino del al lado. De acuerdo con el artículo 394 del Código Civil, cada propietario puede disfrutar de cualquiera de las áreas comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad e impida que otros vecinos la usen también.
En los garajes cubiertos, por ejemplo, se consideran áreas comunes los accesos y los espacios para realizar maniobras, pero no el estacionamiento propiamente dicho. Por eso, cuando una situación afecta a algún residente primero es recomendable contactar cortésmente con la persona que incumple la norma y exponer el problema. En caso de que no se obtenga satisfacción del vecino, se debe contactar con el administrador para incluir este tema en la agenda de la próxima reunión general para exigir el cese del uso de la zona común.
Si pasado un tiempo el vecino no cambia de actitud, la única alternativa es la acción judicial civil. La demanda puede ser interpuesta por la comunidad o por el/los propios/s residente/s afectado/s. Si se opta por los tribunales de justicia, se recomienda solicitar a un perito y a un notario que informe o declare sobre la existencia de esta infracción ante el juez.
¿Cuáles son las zonas o elementos comunes de un edificio o urbanización?
Generalmente son los siguientes, aunque en alguna ocasión puede haber excepciones por la idiosincrasia del propio edificio.
- Forjados, voladizos, cimentaciones y cubiertas.
- Elementos estructurales como pilares, columnas, vigas, losas y muros de carga.
- Fachadas, incluidos sus acabados, balcones y ventanas, incluida su estética o configuración, los elementos envolventes que las componen y sus acabados exteriores.
- Vestíbulos, escaleras, pasillos, escaleras, patios, pozos y armarios destinados a ascensores, depósitos, contadores, instalaciones u otros servicios o instalaciones comunes.
- Ascensores e instalaciones, canalizaciones de agua y canalizaciones de desagüe para y para el suministro de agua, gas o electricidad, y en la actualidad cualquier instalación para el aprovechamiento común de la energía solar.
- Instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, climatización, ventilación o extracción de humos.
- Instalaciones de detección y prevención de incendios.
- Portero electrónico y otras medidas de seguridad en el interior del edificio o en el exterior, así como las antenas colectivas y demás instalaciones para servicios audiovisuales o de telecomunicaciones, todos estos servicios hasta el límite del predio.
Las Pequeñas Comunidades y sus problemas específicos
Los denominadores comunes de las Pequeñas Comunidades de Propietarios son los siguientes: edificios antiguos con vecinos mayores conocidos por todos que fallecen y son reemplazados por jóvenes recién llegados. En este contexto, la principal fuente de conflicto es, como en la mayoría de las ocasiones, una cuestión de dinero, sí, el dinero hace que el mundo funcione y la comunidad de propietarios también, pero su falta solo puede causar problemas.
Los problemas más habituales en inmuebles de pocos vecinos surgen especialmente en el momento de una avería técnica importante de un servicio de una instalación imprescindible como puede ser una tubería de fontanería, el ascensor, la caída de una cornisa, etc., lo que supone un gran contratiempo, sobre todo por los escasos recursos de que se dispone y la mayoría de los vecinos son obviamente reacios a invertir en mantenimiento y reformas.
Además, debido a los pocos vecinos del edificio, cada uno debe pagar más para cubrir los gastos; por lo tanto, se evita mientras sea posible. Así que cuando surge el problema todo el mundo tiembla ya que probablemente requerirá una reforma importante como reparar una fachada, o el tejado con un gasto inesperado que la mayoría no puede permitirse.
El presidente está al mando
En un intento por ahorrar dinero, los vecinos son culpables de negligencia y muchas veces han pospuesto las reformas necesarias, por ejemplo, daños en la estructura de la cubierta, que ha permanecido sin reparar durante años hasta que finalmente, el daño es tal que es necesario cambiarlo por completo.
Además, muchas de estas Comunidades no tienen contratado un administrador de fincas, por lo que es el presidente electo quien se encarga de llevar las cuentas al día y tomar las medidas oportunas contra aquellos propietarios que no hayan hecho frente a los gastos de la Comunidad. No es fácil ser presidente de una Comunidad de Propietarios y llevar al día todas las facturas de agua, limpieza, jardinería, mantenimiento, gestionar los trámites necesarios con las autoridades locales, etc.
Es necesario estar bien informado e invertir mucho tiempo y esfuerzos. La Ley de Propiedad Horizontal, que rige las comunidad de propietarios, establece que el presidente es responsable de todo esto, aunque puede delegarse en un administrador de fincas pagado por todos los propietarios, opción que recomendamos encarecidamente.
Otro de los problemas más habituales en las viviendas de pocos vecinos es la morosidad de uno o varios propietarios en el pago de los gastos de comunidad. ¿Qué hacer antes de que un vecino no pague lo que se le debe? La ley no establece límites de tiempo, por lo que el margen otorgado a este vecino depende de cada comunidad. En cualquier caso, suele ser primero reclamar la deuda por escrito y a partir de tres recibos pendientes.
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¿Cómo se reparten los gastos de comunidad?
La ley establece claramente cómo deben tratarse los gastos en comunidad: las escrituras de cada inmueble prevén un coeficiente de participación del propietario en función de la superficie cubierta de la superficie útil del inmueble, la orientación y su uso (unidades comerciales, vivienda, estacionamientos). Hay casos en los que una comunidad de propietarios ha eximido a un propietario de determinados pagos. Por ejemplo, un local comercial con entrada propia no pagaría el ascensor ni los gastos de limpieza de la entrada principal del edificio.
El mayor problema surge cuando un nuevo propietario aterriza en una comunidad donde los vecinos se conocen de toda la vida; no tienen idea de la Ley Horizontal, no tienen actas de sus asambleas generales anuales y han acordado compartir todos los gastos a partes iguales. En este caso, el recién llegado tiene derecho a impugnar esa decisión y contribuir a los gastos según la proporción de la superficie construida.
Suben los problemas… Ascensores
Las decisiones más controvertidas en las pequeñas comunidades surgen con el acuerdo de elementos comunes, la modificación del exterior del edificio o la instalación de un ascensor muy necesario por ley en un edificio de más de cuatro plantas.
Por regla general, todos los vecinos del edificio están obligados a pagar el ascensor, si la mayoría quiere instalarlo. Sin embargo, he visto todo tipo de acuerdos raros, por ejemplo, un acuerdo con propietarios de plantas bajas para que permitan hacer algunos trabajos necesarios en su propiedad y les excluya de poner dinero para los trabajos a cambio de permitir el acceso a través de su propiedad. También he visto que el ascensor está restringido a los residentes que lo han pagado y que pagan su mantenimiento.
¿Quién va a pagar por ello?
Tomemos, por ejemplo, la fuga habitual en la cubierta. ¿Quién tiene que arreglarlo? Y, sobre todo, ¿Quién lo pagará? Ante la duda de si la fuga es de una zona común o no, lo mejor es que un informe técnico determine el origen de la filtración. Si la fuga procede de la cubierta, o de cualquier otro elemento común perteneciente al edificio, todos los propietarios deben pagar su parte proporcional, aunque normalmente lo cubre el seguro de la propiedad o debe cubrirlo el fondo de imprevistos.
Es aconsejable y prudente que la comunidad de propietarios disponga al menos del 5% del presupuesto total anual para posibles gastos imprevistos o cualquier problema inesperado, y créanme en todos los edificios tarde o temprano salen problemas imprevistos y este porcentaje de probabilidad se incrementa geométricamente con la antigüedad del edificio o promoción inmobiliaria.
Volviendo a los orígenes de la filtración, si ésta procede de un forjado y afecta por ejemplo al vecino de abajo, normalmente el vecino de arriba se hace cargo de los gastos de reparación o su seguro.
Cinco consejos para evitar problemas en una comunidad de propietarios
Aquí incluyo cinco consejos para ayudar a resolver la mayoría de los problemas dentro de la comunidad de propietarios antes de que ocurran.
- Trate de entender la Ley de Propiedad Horizontal, actualizada en el 2022.
- No espere a tener problemas para montar una comunidad de propietarios. A veces en edificios o urbanizaciones con pocos propietarios se cree que si no hay comunidad de propietarios habrá menos gastos de los que preocuparse y así es, hasta que no hay un problema mayor, entonces es dificilísimo que todos se pongan de acuerdo para constituir una comunidad en ese momento particular o poco tiempo después de que se haya producido el problema. La creación de una comunidad de propietarios es obligatoria cuando hay más de cuatro propietarios.
- Tener por lo menos la reunión anual obligatoria y llevar un registro de todas las reuniones. Sé que es un esfuerzo para el presidente sobre todo si no hay un administrador designado para hacer todo el trabajo, pero si no hay Juntas Generales Anuales poco se puede decir sobre tener un presupuesto anual y tener disponible algo de dinero para hacer frente a cualquier contingencia que pueda surgir en el momento menos conveniente.
- Si la economía lo permite, contrate un administrador. Si hay un profesional que cobra sus honorarios, estos son los administradores de fincas. Estos profesionales gestionan la comunidad, llevan la contabilidad y se ocupan de todos los problemas individuales, entre otras responsabilidades.
- Es mucho más fácil y menos costoso realizar cualquier reforma poco a poco que enfrentarse a un gran problema de construcción inesperado. Normalmente, cuando ocurre un desastre, hay pocas opciones en cuanto a cuándo se debe llevar a cabo la reparación y, por regla general, el momento es ahora, y ahora suele ser un fin de semana o una temporada de vacaciones cuando los costos de mano de obra son más altos.
- Por lo tanto, planifique cualquier mantenimiento por adelantado y ahorre dinero a largo plazo.
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¿Cuáles son las responsabilidades del administrador de la propiedad?
Volviendo a las competencias del administrador de fincas, estas vienen especificadas en el reglamento de las comunidades de propietarios, y todo ello recogido en la Ley de Propiedad Horizontal 8/999, de 6 de abril, que reforma la ley 49/1960, de 21 de julio y actualizada por la Ley 10/222.
Según esta ley, el Administrador de Fincas, se ocupa de la dirección de los asuntos de la comunidad, aunque en ocasiones sus funciones se solapan con las de un Secretario en lo que se refiere a la custodia de documentos, redacción de actas, etc., y representa al Presidente en plazos de realización de obras de conservación del inmueble.
Su contrato es por un año a menos que los estatutos dispongan otra cosa o que su contrato se dé por terminado por falta de confianza de la comunidad de propietarios, siendo necesario en este caso que se celebre junta extraordinaria y se acuerde tal asunto.
El administrador de fincas es un profesional con la formación adecuada a sus funciones. Para acceder al título, actualmente sólo existen dos fórmulas: la posesión de determinados títulos universitarios superiores (licenciados en derecho, económicas…), o la superación de los cursos del Colegio Oficial de Administradores, autorizado por el Ministerio de Fomento. Esta carrera se imparte en once universidades de toda España, con un mínimo de 180 créditos, y tiene una duración mínima de tres años.
En cualquier caso, a pesar de esta serie de problemas que he comentado anteriormente, también es cierto que en las pequeñas comunidades de propietarios la mayoría de los problemas se resuelven por la vía pacífica, sin necesidad de acudir a los tribunales. Al fin y al cabo, las pequeñas comunidades son como una gran familia, ¿o no?
