En este artículo vamos a estructurar las respuestas de la futura división de la casa dependiendo si incluye una parcela, una vivienda individual, un apartamento o una combinación de algunas de estas circunstancias.
¿División o segregación de parcela o terreno?
Lo primero es tener claro si se quiere segregar o dividir el terreno, finca o parcela Téngase en cuenta que la segregación supone separar un parte de una finca registral estableciendo una nueva más pequeña: en este caso quedaría la finca matriz u original pero más pequeña y la parcela segregada. Hay que tener en cuenta que fiscalmente se tributa por el valor sólo de la finca segregada, que suele ser la más pequeña.
En una división, una finca original registral se divide en dos nuevas fincas registrales o más, y por tanto desaparece la finca matriz. Fiscalmente esta operación tributa por el valor total de la finca original.
En ambos casos el Impuesto que grava la operación es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que varía dependiendo de la Comunidad autónoma donde se encuentre la finca: pero está alrededor del 1 o 1,5% del precio declarado.
Pero antes de proceder a realizar la segregación o división de la finca se debe comprobar el planeamiento vigente de la finca en cuestión. Para eso se debe visitar el departamento de urbanismo de la localidad e indagar si la parcela más pequeña segregada o divida cumple con la “parcela mínima” que marque el Plan General de la localidad.
También habrá que tener en cuenta los accesos a vía pública, ya que no se puede vender una parcela que no tenga acceso a una vía pública, de ser así el propietario de la parcela original deberá prever un vial a través de su terreno para este menester.
Asimismo, se debería tener en cuenta el futuro acceso a las infraestructuras de agua, electricidad y saneamiento si no se tiene en el momento de la segregación o división ya que las zanjas para llevar estos servicios ocupan un espacio y tendrán que pasar por algún sitio.
En caso que la parcela firme parte de una urbanización y se cumpla con la parcela mínima explicada arriba también se deberá pedir permiso a la comunidad de propietarios.
Normas que deben cumplirse
A continuación, os muestro algunas de las normas que se deben cumplir para obtener el certificado de habitabilidad necesario para conectar el agua y la electricidad:
La independencia de acceso a la propiedad
- Tener un mínimo de 30 metros cuadrados en cada uno de los nuevos apartamentos incluyendo baño y cocina.
- Dimensión mínima del salón; 10 metros cuadrados. (Aunque esto depende del tipo de habitación).
- Aislamiento del muro medianero entre las dos viviendas (20 centímetros como mínimo), aunque existen otras técnicas de construcción que podría disminuir ese tamaño.
- Soluciones de aislamiento térmico y acústico para el cerramiento externo del nuevo apartamento. También es importante para confirmar el tamaño mínimo de parcela en caso de una villa o casa individual. Estos requisitos pueden cambiar en cada municipio.
Si usted se enfrenta con un caso complicado de distribución y división de una vivienda, recomiendo encarecidamente la obtención del asesoramiento de un arquitecto. He estado involucrado en casos que son desgarradores y podría haber sido resueltos desde el principio en una fracción del costo.
La cédula de habitabilidad es tratado en el ayuntamiento correspondiente y requiere el certificado de un profesional técnico. Se incluyen las normas vigentes sobre prevención de incendios y superficies mínimas, el resto es general para toda España.
Además, con el fin de proceder a la división de una casa se necesita lo siguiente :
- Licencia de Construcción: solicitado al ayuntamiento, pagar la tasa municipal. (Por lo general, alrededor del 4% del costo de construcción estimado).
- Elaboración del proyecto: un proyecto técnico debe ser realizado por un arquitecto. La división de una casa en dos contempla la segregación de una propiedad, que debe ser ejecutada por un profesional cualificado (arquitecto). También, en la parte legal habrá una nueva escritura además de la original ya que tendremos la nueva vivienda segregada.
¿Qué profesionales deben participar?
La división de un apartamento o casa en dos o más partes es una obra de cierta importancia, que requiere la presencia de personal técnico adecuado. Además de los servicios de un arquitecto usted debería contratar los servicios de un abogado para redactar la escritura de segregación, que es autorizada por un notario y registrar la nueva casa resultante en el registro de la propiedad.
Siempre es aconsejable consultar con los profesionales implicados con el fin de calcular los gastos
La división de una casa es a menudo una buena manera de obtener unos ingresos, y se realizan con frecuencia en grandes apartamentos en Madrid y Barcelona que se venden o mejor alquilar los apartamentos más pequeños. Sin embargo, los resultados de cada vivienda después de la división no puede ser tan bueno: habitaciones pequeñas, el exceso de pasillos, torpe accesibilidad de las viviendas, etc. Así que es aconsejable obtener el consejo de un buen profesional de antemano.
Dividir una casa en dos
Antes de dar el primer paso, se debe comprobar la normativa de la comunidad autónoma, en concreto, la Ley de habitabilidad o de espacios mínimos de una vivienda (cada comunidad autónoma tiene sus propias leyes respecto a los requisitos mínimos para que una vivienda sea una vivienda. Estas normas establecen los criterios de habitabilidad mínimos, en cuanto a estancias y tamaños, que debe cumplir una casa para ser habitada.
No todo termina aquí también hay que analizar las ordenanzas locales del ayuntamiento. Asimismo, es conveniente averiguar por parte del administrador de la comunidad de vecinos si la casa forma parte de un edificio o urbanización. como entiende él/ella la aplicación la Ley de Propiedad Horizontal a tu caso. Es importante saber que tanto la Ley del Suelo como la Ley de Propiedad Horizontal exigen una autorización administrativa para dividir la vivienda.
Esta autorización es concedida por el órgano correspondiente que en la mayoría de los casos si la vivienda está ubicada en una zona urbana corresponde al ayuntamiento. Si la casa se encuentra en zona no urbanizable o urbanizable, antes conocido como suelo rústico en cuyo caso le corresponde también a la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda y al propio ayuntamiento que normalmente tramita la solicitud a la comunidad autónoma.
Cuando la casa forma parte de un edificio, es necesario tener, además, el permiso de la comunidad de propietarios para realizar la división. La Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo de las 3/5 de los propietarios, que representan al menos 3/5 partes de las cuotas de participación, para aprobar la división de la vivienda.
La Ley de Propiedad Horizontal fue modificada y eliminó el requisito de la unanimidad. Actualmente, es necesario el voto de las 3/5 partes de la comunidad (Art. 10.3B)”, salvo que sea “a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas en cuyo caso tendrá carácter obligatorio (Arto. 10.1E)”.
El artículo 10.3 de la LPH estipula que un intento de aportar claridad a este denso apartado, que se requiere autorización administrativa, en todo caso, para lo siguiente:
La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 Ley de Suelo. El art. 17.6 Ley del Suelo, la cual establece que la constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca. Es requisito indispensable para su inscripción que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.
Sin embargo, no será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:
- Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.
- Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.
Se requiere también autorización administrativa para la división, segregación, agregación y agrupación de pisos o locales y la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 Ley de Suelo.
Esta reforma ha supuesto la derogación expresa del artículo 8 que exigía el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación de la junta de propietarios que tenía que distribuir las cuotas sin alteración de las demás.
Ahora, por una parte, al art, 10.1 e) las permite sin acuerdo previo de la Junta si está relacionada con actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas. Pero, por otra parte, el artículo 10.3b, contrata que precisan autorización Administrativa sin determinar cuál es la Administración competente para autorizarlas, aunque se supone que la Ley hace referencia a la Administración local, ya que numerosa legislación autonómica y numerosas ordenanzas vienen ya exigiendo autorización municipal para estas actuaciones.
Fuera de estos supuestos, si un propietario quiere realizar alguna de estas actuaciones sobre los pisos o locales de su titularidad necesitará:
No obstante, si en los Estatutos de la Comunidad está ya recogida la posibilidad de segregar o dividir las viviendas no será necesario la aprobación de la Junta de propietarios. La comunidad podrá oponerse solamente si la segregación no se ajusta a lo establecido en los Estatutos o normativas urbanísticas, o perjudica a algún vecino o a los elementos comunes del inmueble.
Una vez realizado todo el proceso descrito arriba se debe proceder a la Redistribución de las cuotas.
La división de la vivienda supone una nueva estructura de los apartamentos resultantes que exige una redistribución de las cuotas a pagar en la comunidad. Generalmente, esta cuota se calcula en proporción a la superficie de la vivienda, por lo que, si esta cambia, hay que modificarla un trabajo que recae sobre el administrado de las fincas. Por cierto, el acuerdo por el que se autoriza esta modificación de la casa o sea el acuerdo que se presente a la junta de propietarios debe ilustrar con números los nuevos porcentajes.
El proyecto de Obra
La reforma que se realiza para crear dos viviendas independientes es una obra que exige licencia de obra mayor, y aquí es donde entramos nosotros los arquitectos entramos en la acción ya que un arquitecto debe realizar el proyecto de obras para dividir la casa y que partir del 2007 tiene que cumplir con el Código Técnico de la Edificación, en cuanto a densidad de las viviendas, requisitos mínimos de habitabilidad etc.
Obviamente las nuevas viviendas deberán tener entradas independientes a cada una de las viviendas, una superficie mínima, mejorar el aislamiento térmico y acústico entre las viviendas para cumplir con las nuevas exigencias del Código Técnico.
En cuanto al coste, depende de la envergadura de la obra, pero una inversión media para una reforma integral se sitúa en 1.000 y 450 euros el metro cuadrados según se trate de una reforma simple donde no necesite tocar los cuartos húmedos como baños y cocinas, o donde haya que demoler todo el interior.
Escriturar y registrar
Una vez concluidos todos los trámites que hemos explicados anteriormente ya podemos elevar a escritura pública las nuevas viviendas para acceder al Registro de la Propiedad. Ha de inscribirse en el Registro para que las partes resultantes de la división cuenten cada una con hoja registral propia y gocen de los efectos registrales y a pasar por caja ya que la escritura de división supone un hecho imponible del Impuesto de actos jurídicos documentados.
Como bien sabéis sin la escritura pública no se pueden inscribir las nuevas viviendas en el Registro de la Propiedad.
Es conveniente aclarar que la propia forma de la casa determina en gran parte como es más conveniente realizar la división; por ejemplo, si se trata de una casa independiente o de un piso que forme parte de un edificio.
En una casa individual aislada, la división puede ser: horizontal, dejando cada piso como una vivienda diferente, o vertical, llamada división horizontal tumbada, en la que se divide la finca de arriba abajo creando dos chalets apareados.
Finalmente, hay que pedir licencia de primera ocupación para que cada casa pueda tener su propio suministro de luz, agua y gas. La división de un piso puede hacerse dividiendo el espacio en dos viviendas o por segregación, cuando solo se separa una parte del piso como ya hemos comentado anteriormente.
Espero que este artículo haya sido de ayuda, pero si queda alguna no duden en realizar una consulta en el blog donde les responderé a la mayor brevedad posible.
El estudio de arquitectura Pacheco & Asociados
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53 comentarios
Enhorabuena por el articulo, me ha sido de mucha utilidad.Les planteo mi situación: Actualmente estoy barajando la posibilidad de adquirir una vivienda de 195 mtrs con la intención de Dividirla en mi caso en 3; con la intención de vivir yo en la central (1ªvivienda) y alquilar las otras 2. Dividiría del siguiente modo: Una vivienda de 45 Metros (ya es físicamente independiente con tabique y su puerta propia), otra (la central) de 90 metros(sin puerta ni ventanas),y la restante de 60 metros, que dispone ya de puerta también por otra calle. Mi pregunta es si a la hora de Dividir lo puedo hacer de una vez o son 2 divisiones independientes, y por lo tanto debo realizar el proceso de legalización 2 veces… y si veis alguna traba legal que yo no esté contemplando. Como detalle indicar que esta vivienda formó parte de una división horizontal previa, en la que la parte de arriba es de una propietaria y la de abajo vendría a ser la mía(bajo). No hay constituida comunidad y no se si esto me beneficia o va en mi contra a la hora de acometer el proyecto. Muchas gracias por la ayuda. Un saludo.
Hola Mario.
Primero por pedirte disculpa por no contestar antes. Al parecer tu pregunta no fue filtrada por la página web y como tengo cientos de artículos escrito, lo he visto hoy por pura casualidad.
Primero, es mejor hacer todas las divisiones de una vez.
Segundo, como le digo a todo el mundo, hay que comprobar que las viviendas resultantes de la división cumplen con la vivienda mínima y con las nomas de habitabilidad de tu comunidad autónoma.
Con referencia a no tener la comunidad de propietarios constituida creo que te beneficia más que perjudicarte.
Un saludo
Juan Pacheco
Hola Juan,
Ante todo, muchas gracias por tu artículo, es de gran utilidad. En mi caso, estoy analizando la adquisición de una vivienda independiente, no pertenece a una comunidad de vecinos, que actualmente ya se encuentra dividida en dos (planta 0 y planta -1) ambas plantas están construidas como viviendas, cada una una cuenta con su propia cocina, sanitarios, entrada desde la vía pública.. y no se comunican entre sí. Pero están registradas como única vivienda, ya que en la Nota simple solicitada aparece inscrita como vivienda de dos plantas, cuya planta principal está habilitada con todas las dependencias de vivienda y la planta baja figura como sótano diáfano.
Mi intención es comprar esta vivienda, pero con 2 compradores, por una lado la planta principal comprada con mi nombre como persona física, destinada a vivienda y por otro lado la planta baja/sótano comprada por la sociedad de la que soy administradora, ya que la idea es destinar la planta baja a la actividad de la empresa, como almacenaje.
En este caso, por lo que he podido averiguar hasta ahora, antes de formalizar la compra/venta, la vivienda debe ser segregada, para que cada uno (persona física y persona jurídica) pueda comprar su parte.
En este caso, se debería contar también con licencia de obra? ya que no sería necesaria ninguna obra, por estar actualmente divida y sin comunicación interior entre ellas.
He solicitado información por diferentes vías, y hasta hora la información que he obtenido ha sido diferente en cada consulta a diferentes profesionales.
¿Cuáles serían los pasos para poder llevar a cabo la operación correctamente?
Muchas gracias de antemano
Hola Beatriz.
Perdona la tardanza en contestar tu pregunta pero acabamos de regresar de vacaciones.
Lo único que necesitas es de realizar una división horizontal suponiendo que dispones de un proyecto de la vivienda completa. Cualquier notario te podrá aconsejar lo que necesitas ya que cada notario trabaja de forma diferente pero en principio teniendo unos planos de distribución de la vivienda completa se podría realizar la división horizontal, registrarlas en el Catastro y dar de alta en el ayuntamiento para que cada una pague su correspondiente IBI.
Juan Pacheco
Hola, tengo un piso ubicado en un edificio de 6 plantas (cada planta es un piso). El mío es el único que tiene dos puertas de acceso a la escalera y como es bastante grande (tiene dos baños y sería muy sencillo habilitar otra cocina) había pensado en alquilar una parte de forma temporal hasta que la situación mejore. En el contrato incluiría los gastos de agua y luz para no tener que hacer dos acometidas de cada servicio ¿Seria posible sin hacer segregación y registrarla?
Muchas gracias y saludos.
Hola María.
No veo el problema, ya que puedes alquilar una parte de tu vivienda. En el contrato describiría muy bien las habitaciones que se alquilan, acceso a la vivienda, uso de baños etc como precaución. En este caso obtendría asesoramiento de un abogado para la redacción del mismo.
Buenas tardes.
Mi consulta es la siguiente: tengo un piso que quiero dividir en 2 (cumpliría con todo lo que has comentado anteriormente), tengo permiso del ayuntamiento y licencia.
¿Es necesaria la aprobación de 3/5 partes de la comunidad? En los estatutos no especifican nada. En caso de que no me lo acepten, puedo hacer la obra, dividir el piso (para alquilarlo) y no escriturar?
Es decir, teniendo todos los permisos para hacer la división y la comunidad no lo acepta, ¿puedo segir adelante con la división?
Muchas gracias y un saludo
En mi experiencia todo lo que requiere una gran inversión es mejor realizarlo legalmente pues a la larga puede acarrear problemas.
Si tienes licencia del ayuntamiento es un gran paso para poner presión sobre la comunidad.
Preguntas si puedes hacer la obra y no escriturar, pues claro, pero recuerdas que no podrás vender el piso en un futuro como un piso independiente.
Con referencia a la comunidad mientras no cambien ningún elemento común como una nueva entrada,nuevo contador de agua luz etc sería como una reforma interior de tu vivienda.
Insisto lo mejor sería hacerlo todo por la vía legal ya que supongo se trata de una gran inversión.
Juan Pacheco
Buenos días.
Si que tendría que modificar contadores de agua y luz. Además la calefacción es comunitaria.
En cuanto a las entradas sería la puerta principal desde el portal (no tendría que modificar nada) y la segunda por fachada directa desde la calle (antes era local por lo que tendría que adaptar el hueco).
Una última aclaración, para hacerlo todo legal sería necesaria la aprobación de la comunidad, no? Es decir, si no la tengo, pero lo hago como le indico, siempre podré alquilar los dos pisos, aunque no podré escriturar ni vender en ese estado. O pueden denunciarlo y que el ayuntamiento me obligue a deshacer lo.
Muchas gracias
Hola Juan,
Si, lo suyo es pedir permiso a la comunidad,
Lo de denunciarlo a al ayuntamiento lo veo dificil ya que ellos te han dado la licencia de obra, ¿no?.
Con referencia a lo de alquilar los pisos con o sin permiso de la comunidad es un tema que puedes averiguar leyendo l0s estatutos de la comunidad pero de todas formas no creo que prohiban alquilar pisos en tu comunidad.
Creo que mejor es ir paso a paso sin anticiparte a nada.
Un saludo
Juan Pacheco
Buenos días.
El problema es que no me va a dar la aprobación la comunidad, para hacer las 2 viviendas (por lo que me han dado a entender extraoficialmente).
¿Puedo hacer algo al respecto? Es decir, sin esa aprobación de la comunidad, puedo hacer lo que quiera (2 viviendas) o mejor hacer 1 que para eso no me van a poner pegas.
A mi me interesaría hacer 2, pero ¿es legal hacerlo sin su aprobación?
Muchas gracias de antemano
Mi recomendación es hacer lo legal.
Una comunidad es como un matrimonio en el que hay que convivir toda la vida y si algunos vecinos te quieren hacer la vida difícil lo pueden hacer.
Juan
Buenas tardes,
Gracias por el artículo, me ha servido de gran utilidad.
Tengo un terreno de 950m2 en el cual tengo dos viviendas.
Tienen entrada independiente por calles independientes también.
Es posible alquilarlas a dos inquilinos distintos? Con dos contratos?
Quedo a la espera de respuesta.
Gracias,
Saludos.
Maria.
Hola María.
No veo ninguna razón por la que no puedas alquilarlas independientementes.
Yo especificaría cuidadosamente el uso de la parcela por cada uno de los dos inquilinos.
Juan Pacheco
Hola.
Mi situación es la siguiente.
Me vuelvo a vivir a casa de mi madre.
La casa consta de dos plantas con entrada independiente y todos los requisitos para considerarlas vivienda.
En el catastro ya están registrados como dos viviendas y no sé si tendría que hacer algún trámite más parar poder poner un suministro de luz independiente, un contador a parte para la planta de arriba que sería la que yo ocuparía.
He leído que se necesita la cédula de habitabilidad para dar de alta el servicio y creo que TODA la casa solo tiene una cédula de habitabilidad.
¿Es eso posible aunque estén registradas como 2 viviendas en el catastro?
Gracias de antemano
Hola Nit,
Desafortunadamente existe una gran descoordinación entre las diferentes instituciones españolas, por lo que el hecho de que esté dada de alta las viviendas en el Catastro no implica que no necesites obtener una cédula de habitabilidad para la segunda vivienda.
Esto te lo puede tramitar algún compañero local.
Juan Pacheco
Hola!! Mi consulta es sobre la posibilidad de hacer dos viviendas independientes en la casa familiar. Es un adosado grandemente una urbanización y la idea es dejar bajo + sótano como una vivienda y de la planta 1 a la 4 como otra. Ambas viviendas con acceso independiente a través del mismo jardín. ¿Puede dividirse una vivienda que ya es una adosado? ¿Puede dejarse una zona de la vivienda común a las dos para compartir, por ejemplo, una zona de lavandería? La idea es que mis padres que son mayores usasen la planta baja + sótano y mi familia las plantas de arriba, ¿hay posibilidad de habilitar una puerta por dentro que comunique las dos viviendas?
¡Muchas gracias por toda la Info!
Hola Sara.
No veo ningún problema en hacer lo que propones. Solo necesitarás que un arquitecto local te lo estudie y compruebe que se con la nueva distribución se cumple con las normativa urbanísticas de la localidad.
Un saludo
Juan
Hola Juan, he comprado varias casas en vilassar de dalt (barcelona) y ahora estoy con una que tiene 385 m2 superficie gráfica y 319 superficie construida, 208 en escritura como vivienda, 39 comercio(2 locales) y 72 industrial.
Lo que quiero hacer es division horizontal y ya he hablaado con arquitecto municipal ayuntamiento vilassar de dalt y me ha dicho que la casa por metros lo permite pero me encuentro que los arquitectos que han venido para mirarme el tema me dicen que las normas tiene que cumplir 36 m2 de superficie a pie de calle por el tema de minusvalidos… La casa por metros cumple de sobras, mi pregunta es la siguiente: debe estar adaptada para minusvalidos?
La nueva casa que quiero separar la entrada es a pie de calle y hace unos 25m2 y tiene un aseo y pica muy pequeños, luego subes 4 escalones y llegas a salon comedor cocina y un baño de unos 60m2, baño debe hacer 1,30 m x 2,5 m y de ahi suben unas escaleras a dosmhabitaciones una de 20m2 y la otra de 25m2. Es correcto todo esto para que me den la cedula habitabilidad o ha de estar 36m2 en misma planta? Abjo hay la otra propiedad osea que compartimos algun techo-suelo entre las dos casas, hay problema con eso?
Cuando escrituras las nuevas propiedades que impuestos pagas?
Aparte de estas dos casas que te he hablado, la casa tiene un jardin con una antigua fabrica textil de unos 140m2 en dos plantas en desuso de hace muchos años con una entrada independiente desde la calle por un pasaje que tiene una fachada ese pasaje de 2,5 metros y jardin de 200m2, para rehabilitar toda la casa y tiene uso industrial en catastro, mi pregunta es si se podria separar eso de la casa y hacer una nueva casa con su cedula…
Perdon por liarte tantos las cosas haha. Gracias de antemano.
Buenas tardes,
Vivimos 2 familias en una casa de 4 plantas, con una superficie total de unos 700m2. cada parte tiene su puerta para acceder y metros suficientes (el resultante es de una casa de unos 190 m2, otra de 220m2 y zonas comunes.
Queremos realizar la división horizontal, pero el Ayuntamiento nos dice que vivimos en una zona en que está prohibido. ¿tiene sentido?
Gracias de antemano
Hola Gloria.
Puede que tenga sentido puede que no!!
Me explico. Si te han dado las razones por las cuales no se puede hacer la división horizontal y esas razones están relacionadas con las normativas de planeamiento entonces tiene sentido, pero si te han dicho solo que no se puede sin más, entonces no tiene sentido e insistiría a que te diesen las razones por la cuales no se puede realizar esa división horizontal.
Juan Pacheco
Buenas , me gusta mucho su publicación,
Me gustaría si es posible, hacerle una pregunta, que actualmente tengo que hacerme por una oportunidad que tengo de comprar una vivienda unifamiliar, ya dividida en dos de obra pero con sólo una escritura .
Soy de bizkaia, y una amistad y yo estamos viendo una casa unifamiliar de escrituras pero dividida en dos en su momento de construcción. La casa estaría divida por la mitad , y costaría de de garaje individual en planta -1 y ya en la planta primera , jardín, salón con baño y cocina, y en la planta superior 3 habitaciones y un baño .
La parcela tiene 991 metros cuadrados ,
El sótano 152 m
Planta baja 104 m
Planta superior 120 m
Viviendas simétricas y totalmente independientes.
Existiría alguna posibilidad de separar escrituras.
Cuáles serían.
Mil gracias por contestar , un saludo
Hola Raul,
No veo problema alguno, pero para estar seguro lo mejor es llevar los planos de la vivienda al departamento de urbanismo de tu ciudad y preguntar para ver si se cumple con todas las ordenanzas municipales.
Suerte
Juan.
Hola! Muchas gracias por el artículo es muy aclaratorio. Yo tengo un problema con la comunidad y con un vecino en concreto. Se trata de un piso grande , casi 300 m2, que ya tenía dos entradas independientes y teníamos permiso de la comunidad para dividirlo en dos. Consulté al ayuntamiento y no me pusieron problema alguno. El caso es que el patinillo por donde suben las acometidas eléctricas entre mi piso y el de abajo está macizado y no puedo llevarlas hasta mi piso para poder hacer acometidas independientes. He solicitado al vecino de abajo que me diera permiso para poder acceder desde su vivienda y hacer una roza por donde llevar las acometidas ya que por fuera hay un muro de hormigón armado. El vecino no me da permiso y solicito a la comunidad que me deje hacer un falso pilar en el rellano de la escalera. El presidente no me da permiso. Mi duda es: existe alguna obligación de la comunidad de darme servicio? El vecino me tiene que permitir hacer la obra desde su vivienda siendo una obra para dar un servicio esencial? En caso de que la comunidad esté obligada a darme servicio quién tiene que costear dichas obras? Muchas gracias y un saludo.
Hola Sara,
Una vez que que has obtenido permiso del ayuntamiento y de la comunidad no se pueden negar acceso a las infraestructuras comunes del edificio puesto que son de todos. Si necesitas meter una red eléctrica por los espacios comunes esto no puede ser denegado, así lo entiendo yo. Si persisten con su actitud me pondría en contacto con un abogado para que te presente el caso ante el presidente, administrador y si es necesario ante tu vecino.
Juan.
Hola Juan.
Mi pregunta seria la siguiente: vivo en un pueblo en una casa propiedad de mi madre que consta de 3 plantas de 95m, la primera y segunda figuran como vivienda y la tercera como almacen. Al haberme casado recientemente se podria segregar la segunda planta catastralmente siguiendo siendo el propietario mi madre. La entradas seria por la puertas sita en primera planta ya que hay dos entradas.
En la segunda planta ya consta con baño.
Hola Manolo.
Mi contestación a este caso es la misma que le he dado a Raúl:
No veo problema alguno, pero para estar seguro lo mejor es llevar los planos de la vivienda al departamento de urbanismo de tu ciudad y preguntar para ver si se cumple con todas las ordenanzas municipales.
Suerte
Buenas tardes:
Pretendo comprar una vivienda que en origen fué segregada en dos, en mi caso, compraría la planta alta. Bien, tiene dos entradas y en una de ellas la escalera de acceso a la “mia”, el propietario de la planta baja, dice que la escalera por la que accedo es de su propiedad, y que si le cede el paso al actual propietario, el caso es que si la compro yo, me quita la puerta y quita la escalera, con lo que deja la mia sin acceso. La pregunta es ¿puede hacer eso?…lo que pretende es comparla el a muy bajo precio. Gracias
Hola Paco,
Creo que en la escritura de la vivienda debe venir una descripción de los elemento de la vivienda e incluirá una descripción del acceso a la vivienda.
¿Que dice el dueño actual del piso de arriba? El tendrá alguna información digo yo.
Juan Pacheco
Hola Juan, gracias por tu gran ayuda!
Una de las casas de mis padres tiene 165m2 y estaba pensando hacer dos pisos independientes uno para mi y otro para mi hermana, es un adosado que compartimos con un familiar y no habria problema con el permiso.
Lo ves viable? Gracias
Hola Arizona.
Lo importante es saber si se puede hacer la conversión que según me explica no habría ningún problema.. Lo segundo creo yo sería hacer el cambio de una forma que sea totalmente independiente una vivienda de la otra en caso que alguno quieran vender y no tenga ningún problema.
Un saludo
Juan
Hola mi duda es que en nuestra comunidad de propietarios los estatutos ya dice que no es necesario el consentimiento de los coporopietarios para segregar o agrupar diferentes entidades vecinas. Pero ahora propietario de un local + altillo (parte de la planta primera) quiere segregarlos y si bien el local tendrá acceso desde la calle…al altillo o planta primera no tendrá acceso desde la caja de escalera sinó desde el local de la casa colindante. O sea la pregunta es…se puede segregar una entidad si una de las partes no puede fisicamente tener acceso independiente desde la misma comunidad (finca)?
Hola Carlos.
vón horizontal
Me temo que esa pregunta es demasiado específica y sutil para poder contestar desde el prisma de un arquitecto..
Mejor obtener consejo legal de un experto en la ley de división horizontal.
Lo siento
Juan
Hola!
Muchas gracias por tu ayuda! En mi caso somos dos unidades familiares que actualmente estamos planteándonos comprar una casa independiente unifamiliar para su segregación: anteriormente la casa estaba dividida en dos viviendas (planta 0 y planta 1), el propietario actual las unificó, dejando la planta de arriba únicamente con habitaciones y baños (sin cocina). Actualmente se siguen pagando 2 IBI, aunque hay una única nota catastral.
He comprendido los pasos que indicas para la segregación, mi duda es, si es necesario acometer la obra para adecuar las dos viviendas antes de poder hacer dos escrituras independientes, o con el proyecto de obra es suficiente. Nos gustaría poder hacer las 2 escrituras en el momento de la compra de la casa, para poder pedir 2 hipotecas independientes. Pero no sé si eso es posible. Además entiendo que la segregación en ese caso debería ejecutarla el vendedor, dado que él sería el propietario por no haberse realizado la venta aún.
Por último, no sé si podrías proporcionarme un coste estimado para la segregación, me interesa únicamente el de los trámites (sin tener en cuenta el proyecto de obra).
Muchas gracias por adelantado!
Hola Janire.
Por supuesto deberías realizar la segregación antes de acometer las obras.
Con referencia al coste del servicio te comunico que ya no existe una tarifa oficial para los profesionales, así que cada uno puede cobrar lo que acuerde con su cliente,
Como se trata de dos familias que van a comprar una misma cosa, te recomiendo que seleccione un buen abogado local y que él os guie por lo pasos que tienes que seguir que son principalmente los que he descrito en este blog.
Espero que haya sido de ayuda.
Buenos días,
Muchas gracias Juan por tu respuesta, sí me servido de ayuda 🙂
Saludos
Hola!
Gracias por el artículo!
Tenemos una vivienda unifamiliar, en la planta 0 almacén. En la 1 y 2 vivienda. En la 3 hay una buhardilla.
Tienen la escalera en común.
Nuestra planteamiento sería hacer dos apartamentos en la planta 1 y otros dos en la planta 2. Para ponerlos en alquiler.
Tenemos que hacer una segregación para cada apartamento?
Cada apartamento tendría su contador de luz , agua y Gas. Necesitamos referencia catastral independiente de cada piso, para dar de alta lo subministros?
Muchas gracias
Hola Josep,
Realmente si quieres dar de alta la luz y el agua para cada apartamento, tendrás que segregarlos.
Obviamente para poder segregarlos estos apartamentos deben cumplir con los requisitos mínimos de vivienda.
Por lo que necesitarás a un arquitecto para que te haga el trabajo. Una vez conseguida la segregación deberás de dar de alta cada vivienda en el ayuntamiento y catastro..
Espero que esto te haya sido de ayuda.
Juan Pacheco
Buenas tardes.
Mi consulta es la siguiente: tengo un piso heredado que quiero dividir en 2. Estructuralmente son dos pisos iguales contiguos unidos. Registralmente es una única vivienda en la que constan 2 referencias catastrales correspondientes a las puertas A y B. El piso actualmente tiene una única cocina y una única puerta de acceso al rellano compartido con otros vecinos.
¿En este caso que ya tenemos 2 referencias catastrales distintas, es necesaria la aprobación por parte de la junta de la comunidad?
En los estatutos no se especifica la división.
Muchas gracias de antemano y un saludo
Hola Justo.
Creo que el punto clave aquí es ver cómo están los pisos descritos en la división horizontal del edificio.
Si se describen como dos pisos diferentes, cada uno con su cuota no hay problema alguno.
En caso contrario es pedir permiso a la comunidad explicando que ya posees 2 referencias catastrales diferentes y ver que ocurre.
Hola Juan, primero muchas gracias por el artículo, pero para mi caso me quedan dudas. me estoy planteando comprar una vivienda antigua que tiene pb+2 con el objetivo de segregarla en 2 viviendas diferentes, por un lado la pb ( previo cambio de uso de aparcamiento a vivienda) y por otro p1yp2 juntas.
La idea es reformar la planta baja cumpliendo toda la normativa puesto que es un cambio de uso, pero sin modificar las otras plantas. El problema que encuentro es que al pasar de vivienda unifamiliar a edificio con 2 viviendas ya tendría que cumplir todo el cte también la vivienda de arriba, incluyendo escalera, algo inviable puesto que la escalera tienen una anchura de 80cm y una altura de cabezada inferior al mínimo, así que habría que cambiarla entera para cumplir.
El acceso a la nueva vivienda de planta baja sería totalmente independiente al otro y sin compartir zonas comunes, mi pregunta es si habría alguna manera de hacer esta segregación del inmueble sin tener que modificar la escalera, ya que no sería común sino una escalera interior que solo utilizarían los usuarios de las plantas 1 y 2.
Espero haberme explicado bien, cualquier consejo al respecto me será útil.
Muchas gracias
Hola Marta.
Gracias por tu pregunta.
Entiendo el problema pero desafortunadamente creo que tendría que cumplir con el Código Técnico y tendrás que cambiar la escalera.
La única idea que se me ocurre es el especificar en los planos la última planta como espacios de servicios, trasteros, instalaciones etc donde el acceso es solo para mantenimiento del edificio y ver si cuela…..
Juan.
Hola Juan:
Gracias anticipadas por tu aportación a nuestras dudas.
He heredado una casa y al lado tiene un pequeño local que tiene entrada independiente a la casa.
Quisiera segregar dicho local de la casa para en un futuro aportarlo a la herencia de mis hijos de forma separada.
Según me dicen, tengo que hacer división horizontal, que supone un gasto excesivo.
Podría hacerlo en modo segregación, tengo entendido que es más económico.
Que tengo que hacer en ambos casos (segregación o división horizontal)
Muchas gracias.
Hola Isabel,
Creo que el objetivo está en poder registrar cada propiedad separadamente en el registro de la propiedad y para obtener ese objetivo sería conveniente confirmar el mejor método previamente con la notaría que vaya a realizar el trámite ya que ellos tienen una relación mas directa con el registrador/a local.
Buen artículo, he llegado aquí por curiosidad acerca de un tema que me surje al comprar la segunda planta de una vivienda.
Tiene un acceso independiente por escalera exterior, y la duda es, ¿a quién pertenece el suelo directamente debajo de la escalera, a la vivienda de la planta baja o a la primera?
Si hay alguna regulación que lo determine o no.
Muchas gracias
Hola Ángel.
Una pregunta interesante.
Aunque solo sean dos viviendas en un bloque supongo que existirá un escritura de división horizontal. En esa escritura se podrá ver qué zonas son privadas y cuales son comunes. Pués podría ser que la zona debajo de la escalera fuese una zona común con acceso desde la vía pública hasta la escalera.
También se podrá ver el alcance de su propiedad en la descripción de la vivienda en la escritura de la misma.
Espero que sea de ayuda
Juan
Buenos días, excelente artículo para orientarnos.
Hemos heredado una casa unifamiliar de dos plantas y la tercera es terraza en Barcelona ciudad. Nos gustaría dividirla en tres apartamentos y es posible hacer acceso independiente desde el patio de la casa a las dos plantas superiores. Con el tiempo, ¿esas piezas independientes se podrían vender?
Muchas gracias de antemano.
Hola Mireia.
Si no te entendido mal quieres convertir una vivienda de tres plantas con acceso desde un patio central.
No veo ningún inconveniente siempre y cuando cada uno de los apartamentos cumplan con las ordenanzas de Barcelona. El patio se convertiría en elemento común para permitir acceso a los otros tres apartamentos.
Juan Pacheco
Buenas tardes,
Yo vivo en una edifico de 2 plantas, antiguamente era todo una y pudimos pedir cédula de habitabilidad y las separamos ya q tenian acceso de una a otra por la zona del patio interior. La entrada a la casa son independientes también cada una tiene su entrada y contados de luz y agua también tiene cada uno el suyo,
Mi pregunta es yo vivo en la planta de arriba y el techo como la fachada tiene que ser reparado ya q tiene humedades y el techo esta bastante viejo, pero mi vecino que vive ennla planta baja no quiere hacerse cargo, se puede negar a no hacerse cargo de la reparación?
Gracias
Hola Ruben.
Aunque esta es una pregunta más bien jurídica puedo avanzarte que cualquiera que cause un daño a un tercero tiene la obligación de repararlo. Si esta actitud persiste lo mejor es ponerse en contacto con un abogado.
Juan Pacheco
Gracias por la contestación, pero los daños no han sido causados por nadie, sino los daños son por deterioro en el tiempo, mi pregunta era si el techo y la fachada, lo tengo que arreglar yo o lo deberíamos arreglar entre los 2 vecinos, es decir yo q vivo en la 1a planta y el de la planta baja, o yo solo, a ver si me pudierais ayudar, gracias
Hola de nuevo Ruben.
Si he entendido bien tenéis un edificio con una entrada y un patio común desde donde se distribuye las viviendas.
Aquí todo depende de si hicisteis una división horizontal y creasteis una comunidad de propietarios. Si este no es el caso va a ser difícil requerir a tu vecino que participe en la reparación de la cubierta o fachada del edificio. Por lo que cada uno tendrá que reparar su parte como viviendas independientes.
No patio común no tenemos, bueno aúnque su contador de luz sigue estando mi escalera donde accedo a mi casa, el tiene una entrada diferente, puerta de cochera, pero claro segun lo que tu dices si yo tengo que arreglar mi techo, su techo es mi casa incluso mi terraza si yo no mantengo mi terraza en buen estado le entra agua a él, bueno no se si me he explicado bien, pero bueno muchas gracias por tu contestación,